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Gemeinde Eningen unter Achalm

Bebauungsplan

Reutlinger Str. / Arbachtalstraße


Begründung

 

 

1.    Allgemeine Angaben

        1.1   Bestehende Rechtszustände

        1.2   Vorgeschaltete und parallel laufende Planungen

        1.3   Lage des Plangebiets

        1.4   Topographie

        1.5   Derzeitige Nutzung
 

2.    Anlass und Ziel der Planung
 

3.    Grundlagen

        3.1   Bestand, Bebauung

        3.2   Versorgungsleitungen Bestand

        3.3   Erschließung

        3.4   Naturräumliche Grundlagen

       

4.    Städtebauliche Konzeption

        4.0   Städtebauliche Konzeption

        4.1   Räumliches Konzept

        4.2   Nutzungskonzept

        4.3   Erschließungskonzept

        4.4   Freiraumkonzept

        4.5   Versorgung des Gebietes
 

5.    Festsetzungen des Bebauungsplanes

        5.1   Planungsrechtliche Festsetzungen

        5.2   Bauordnungsrechtliche Festsetzungen

 

6.    Ausgleichsmaßnahmen im Sinne des § 8 a BNatschG

 

7.    Schalltechnisches Gutachten

 

8.    Altlasten

9.    Realisierung

10.  Flächenbilanz

 

11.   Anlagen

 

1. Allgemeine Angaben                                                

    1.1    Bestehende Rechtszustände                                   

Planungsrechtlich maßgebend für Eningen u.A. ist die 36. Flächennutzungsplanänderung des Nachbarschaftsverbands Reutlingen / Tübingen, die mit der Bekanntmachung am 18.05.1995 wirksam wurde.

Im Flächennutzungsplan ist neben der gewerblichen und der Mischgebietsnutzung im nördlichen Gebietsinneren auch eine "Fläche für die Landwirtschaft" dargestellt. Aufgrund der Pflanzbindungen und der Festsetzung einer privaten Grünfläche kann der Bebauungsplan jedoch aus dem Flächennutzungsplan heraus entwickelt angesehen werden. Dennoch wird die Gemeinde Eningen u.A. eine Anpassung des Flächennutzungsplans zur Aktualisierung beim Nachbarschaftsverband Reutlingen - Tübingen beantragen.

Im Planungsgebiet sind derzeit noch folgende Bebauungspläne maßgeblich:

Ein Teil der Wohnbebauung entlang der Friedrichstraße gehört zum Bebauungsplanbereich "Augenried III" (in Kraft seit 15.10.1976). Der Bebauungsplan weist im Bereich des Plangebiets ein MI-Gebiet aus. Der südliche Teilbereich des Plangebiets liegt im Bereich des Bebauungsplans "Mühleweg" (in Kraft seit 16.10.1976), der planungsrechtlich ein GI-Gebiet ausweist.

    1.2    Vorgeschaltete und parallel laufende Planungen   

Das Bebauungsplanverfahren wurde durch folgende Planungen vorbereitet:

–  Voruntersuchungen für den Entwicklungsbereich Reutlinger Straße / Arbachtalstraße -Neuordnungskonzeption, August 1996

–   Neuaufnahme des Plangebiets als Teil des Sanierungsgebiets "Reutlinger Straße / Arbachtalstraße" in das Landessanierungsprogramm mit Bestätigung durch das Wirtschaftsministerium vom 23.04.1997 und dem Zuwendungsbescheid des Regierungspräsidiums vom 13.05.1997.

–   Vorbereitende Untersuchungen für die städtebauliche Erneuerungsmaßnahme "Reutlinger Straße / Arbachtalstraße", Mai 1998

Parallel zum Bebauungsplanverfahren wurden folgende Planungen aufgestellt:

–   Parallel zum Bebauungsplanverfahren wurde vom Büro Pustal / Pfullingen ein Grünordnungsplan erarbeitet, dessen Festsetzungsvorschläge zur Grünordnung und zur Kompensationsverpflichtung vollinhaltlich in den Bebauungsplan übernommen wurden. Der Grünordnungsplan vom 20.05.1999 wird der Begründung als Anlage beigefügt (Anlage 1).

–   Im Hinblick auf die sensible Lage des Gewerbestandorts Reutlinger Straße / Arbachtalstraße aufgrund der Nähe zu Wohngebieten wurden zur Abschätzung der im Plangebiet möglichen Emissionen ein Lärmschutzgutachten durch die DEKRA Stuttgart erarbeitet, dessen Inhalte in die textlichen Festsetzungen eingeflossen sind. Das Gutachten "Prognose von Schallimmissionen" vom 06.05.1999 wird dieser Begründung als Anlage beigefügt (Anlage 2).

Des weiteren wurden für die Erschließung des Plangebiets durch das Büro Reicherter und Gonska bereits Planungen für die Stichstraßen von der Arbachtalstraße und die nördliche Stichstraße im MI-Gebiet erarbeitet.

    1.3    Lage des Plangebiets                                               

1.3.1 Großräumige Einordnung

Eningen u.A. ist Teil des Verdichtungsraumes Reutlingen-Tübingen und befindet sich am südlichen Rand der Region Stuttgart, ca. 45 Minuten vom Zentrum Stuttgarts entfernt. Die Gemeinde liegt im unmittelbaren Einflussbereich des Oberzentrums Reutlingen-Tübingen (ca. 15 Minuten ÖPNV bis zum Reutlinger Zentrum). Zentralörtlich ist Eningen u.A. als Kleinzentrum eingestuft, erfüllt aber als solches im wesentlichen die gleichen Funktionen wie ein Unterzentrum.

1.3.2 Räumlicher Geltungsbereich

Das Plangebiet liegt östlich der Reutlinger Straße im südlichen Bereich der Siedlungsstruktur der Gemeinde Eningen u.A. und besitzt eine Größe von 8,15 ha.

Das Plangebiet wird begrenzt:

-  im Norden von der Friedrichstraße

-  im Osten von der Friedrichstraße

-  im Südwesten durch die Wegeparzelle 5840/1

-  im Süden durch die Arbachtalstraße

-  im Westen durch den Mühleweg und die Reutlinger Straße
 

Die Einbeziehung weiterer Flächen in den Geltungsbereich des Bebauungsplans ist nicht erforderlich, da für weitere Grundstücke kein weitergehender Regelungsbedarf besteht. Die Konfliktbewältigung des Nebeneinanders von Wohnen und Gewerbe in räumlich enger Lage kann durch diese Abgrenzung vollzogen werden und ist zudem durch das schalltechnische Gutachten der DEKRA gewährleistet, das das Gebiet Augenried III sowie die Wohnbauflächen westlich des Mühlewegs in die Schallschutzprognose einbezog.

     1.4    Topographie                                                           

Das Plangebiet befindet sich am Hangfuß des Bruckbergs und weist im nördlichen Teil ein starkes Gefälle in westlicher Richtung, im südlichen Teilabschnitt in südwestliche Richtung auf. Der höchste Punkt des Plangebiets liegt mit ca. 454 m üNN angrenzend an die Kreuzung Friedrichstr. / Hohenstaufenstraße, der tiefste Punkt mit ca. 431 m üNN am Kreuzungsbereich Arbachtalstraße / Mühleweg.

    1.5    Derzeitige Nutzung                                                  

Innerhalb des Plangebiets finden sich aufgrund der heterogenen Widmung zwischen GI-Gebiet im Südteil und MI-Gebiet im Nordteil sowohl rein gewerbliche Nutzungen wie auch Wohnbauten, die derzeit keine adäquate städtebaulich-hierarchische Abstufung in der Struktur besitzen.

• Wohnnutzung

Die Wohnnutzung erstreckt sich heute insbesondere auf den Bereich entlang der Friedrichstraße, wo eine straßenbegleitende Bebauung existiert. Des weiteren bestehen entlang der Reutlinger Straße im Nordabschnitt des Gebiets und im Innenbereich im Rahmen einer Reihenhauszeile Wohngebäude.

 • Gewerbliche Nutzung

Größter Betrieb im Planungsgebiet ist derzeit die Firma Acterna (früher Wandel + Goltermann). Des weiteren existieren neben zwei größeren Gewerbebetrieben im Acterna- bzw. im Licht & Kraft - Areal noch weitere gewerbliche Betriebe. Trotz der noch bestehenden Klassifizierung des südlichen Teilbereichs als GI-Fläche wurden im Rahmen der Grundlagenuntersuchungen zum Sanierungsverfahren störende Emissionen der vorhandenen Betriebe nicht offenkundig.

 

2.  Anlass und Ziel der Planung                                  

Anlass für die städtebauliche Neuordnung sind betriebsbedingte Um- und Neustrukturierungsbemühungen insbesondere des Betriebs der Firma Acterna sowie die Aufgabe des Betriebs Licht & Kraft. Hierdurch werden im Plangebiet Flächen freigesetzt, die für eine gewerbliche bzw. eine MI-Nutzung herangezogen werden können.

 

Mit der Aufstellung des Bebauungsplans verfolgt die Gemeinde Eningen u.A. daher das Ziel, die innerhalb der Vorbereitenden Untersuchungen definierten Sanierungszielsetzungen planungsrechtlich umzusetzen.

Dies sind insbesondere:

·   die planungsrechtliche Sicherung und Bereitstellung von Flächen für eine zeitgemäße und zukunftsorientierte gewerbliche Nutzung auf Basis einer Neuordnung der bislang bereits gewerblich genutzten Areale,

·   die Ergänzung der Wohn- bzw. MI-Bebauung im nördlichen und zentralen Bereich des Planungsgebiets,

·   die Neuformulierung der planungsrechtlichen Widmung der gewerblichen Flächen angepasst an die gewachsenen Strukturen auch der angrenzenden Gebiete (angrenzendes Mischgebiet Augenried III als faktisches WA-Gebiet),

·    die Einbindung nachnutzbarer Bausubstanz in ein städte-bauliches Neuordnungskonzept,

·   die Ausbildung der Reutlinger Straße als Rückgrat eines neu aufzubauenden Ortsauftaktes,

·   die Planung und Herstellung notwendiger Erschließungsanlagen im Gebiets-inneren.

 

3. Grundlagen                                                                    

     3.1    Bestand, Bebauung                                                  

Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen zur Sanierung wurde die bestehende Gebäudesubstanz detailliert erhoben und bewertet. Auf diese, den Trägern Öffentlicher Belange bekannte, vorgeschaltete Planung wird verwiesen.

Zusammenfassend kann festgestellt werden:

• Gewerbliche Nutzung

Die gewerbliche Bebauung innerhalb des Planungsgebiets präsentiert sich derzeit unstrukturiert und beruht auf dem historischen Wachsen des Gewerbestandorts. Im Plangebiet befinden sich mindergenutzte Hallenbauten, die in der heutigen Situation aufgrund der Baustruktur bzw. aufgrund des Bauzustandes keine gewerbliche Nachnutzung mehr zulassen.

Dennoch befinden sich innerhalb des Planungsgebiets im südlichen Teilabschnitt ebenso auch gewerbliche Bauten, die sich in einem guten Zustand befinden und problemlos nachgenutzt werden können. Diese Baukörper wurden in das städtebauliche Konzept aufgenommen, das dem Bebauungsplan zugrunde liegt.

Die Ausbildung der bestehenden Bausubstanz ist in ihrer Gesamtheit als heterogen zu bezeichnen, neben eingeschossigen Hallenbauten für Produktionszwecke befinden sich bis zu fünfgeschossige Gebäude auf dem Gelände der Firma Acterna, die vorwiegend für Verwaltungszwecke genutzt wurden.

• Wohnnutzung

Entlang der Friedrichstraße und entlang der Reutlinger Straße befinden sich Gebäude in Form einer straßenbegleitenden Einzel- und Reihenhausbebauung, die eine ein- bis zweigeschossige Bebauung mit Satteldach und in offener Bauweise aufweisen. Im Innenraum des Planungsgebiets existiert eine Reihenhausbebauung, die in den neunziger Jahren entstanden ist (Reutlinger Straße 37/1 bis 37/8). Die Reihenhausbebauung wird über einen privaten Erschließungsstich von der Reutlinger Straße aus erschlossen. Die Wohnbauten innerhalb des Planungsgebiets befinden sich größtenteils in einem Zustand, der derzeit keiner bzw. lediglich geringer Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen bedarf. Ausnahmen sind jedoch Gebäude innerhalb der gewerblich genutzten Areale und entlang der Reutlinger Straße, die teilweise erhebliche Mängel aufweisen.

     3.2    Versorgungsleitungen Bestand                                 

Derzeit läuft durch das Planungsgebiet zwischen Friedrichstraße und Reutlinger Straße in Ost-West-Richtung in Höhe des Privatwegs nördlich dem Gebiet der Firma Acterna eine Abwasserleitung, die das Gebiet Augenried III entwässert. Des weiteren verläuft im nördlichen MI-Gebiet im Bereich des ehemaligen Betriebs Licht & Kraft eine Entwässerungsleitung, deren exakte Lage jedoch nicht bekannt ist. Weitere öffentliche Leitungstrassen verlaufen nicht durch das Gebiet, im Bereich der Firma Acterna ist jedoch im Zuge der sanierungsbezogenen Neuordnungsmaßnahmen mit einer Vielzahl an betriebsbedingten Leitungstrassen zu rechnen.

     3.3    Erschließung                                                             

3.3.1 Erschließungsfunktion im und zum Gebiet

Das Plangebiet ist über die Reutlinger Straße bzw. die Arbachtalstraße an das übergeordnete Verkehrsnetz der Gemeinde Eningen u.A. und der Region angebunden.

Der südliche Teilabschnitt des Planungsgebiets mit dem der Firma Acterna wird derzeit in der Hauptsache über den Mühleweg erschlossen (Betriebspforte). Untergeordnete Betriebseinfahrten befinden sich zudem in der Arbachtalstraße Straße. Von der Friedrichstraße aus kann der südliche Teilabschnitt aufgrund der Geländeform nicht erschlossen werden.

Der nördliche Teilabschnitt des Plangebiets wird derzeit von Westen aus der Reutlinger Straße erschlossen. Die angrenzenden Betriebe sowie die Wohnbebauung besitzen jeweils Grundstückszufahrten, die direkt auf die Reutlinger Straße münden, was durch Häufung von Einfahrten zu Gefahrensituationen in der Verkehrsabwicklung der Reutlinger Straße führt, die verkehrlich stark belastet ist.

Die Wohnbebauung im Norden und Osten des Gebiets wird über die Friedrichstraße erschlossen. In den Innenraum des nördlichen Teilabschnitts führen in der heutigen Situation zwei Erschließungsstiche: Zum einen von der Reutlinger Straße in Richtung der im Innenraum liegenden Reihenhausbebauung, zum anderen von der Friedrichstraße aus ein steil abwärts führender Erschließungsstich zum ehemaligen Licht & Kraft-Areal.

Eine Fußwegeverbindung zur Anbindung des Gebiets Augenried verläuft nördlich des Areals der Firma Acterna von der Reutlinger Straße zur Friedrichstraße.

 3.3.2  Ruhender Verkehr

Der ruhende Verkehr liegt derzeit in der Hauptsache auf den privaten Grundstücken. Zur Versorgung mit öffentlichen Stellplätzen wird entlang des Mühlewegs, der Arbachtalstraße und der Friedrichstraße eine Längsparkierung im öffentlichen Straßenraum angeboten. Entlang der Reutlinger Straße ist eine öffentliche Parkierung aufgrund des Straßenquerschnitts und der Verkehrsbelastung schwer möglich. Im Innenraum befinden sich keine öffentlichen Stellplätze.

3.3.3  ÖPNV

Eine Anbindung an den Öffentlichen Personen Nahverkehr in Richtung der Ortslage Eningens u.A. und in Richtung Reutlingen besteht derzeit über zwei Bushaltestellen an der Reutlinger Straße in Höhe des Licht & Kraft-Areals, die durch den Stadtbusverkehr Reutlingen und regionale Buslinien in engen Taktfrequenzen bedient werden.

3.3.4 Verkehrsplanungen

Im Umfeld des Planungsgebiets existieren derzeit keine Absichten einer verkehrlichen Neuordnung. Planungen, die einen Kreisverkehr für den Kreuzungsbereich Arbachtalstraße / Mühleweg und die Verlegung der Ortsdurchfahrt der L 380 vorsahen, werden nicht weiter verfolgt. Zur besseren Erschließung der Baufelder 5 und 8 wird in der Reutlinger Straße ortsauswärts eine Linksabbiegerspur eingerichtet werden.

     3.4    Naturräumliche Grundlagen                                     

 3.4.1 Eine Bestandsanalyse der Freiflächen, Vegetations-bestände und landschaftlich bedeutsamen Merkmale wurde im Rahmen der Grünordnungsplanung vorgenommen (Kapitel 1-4 des Grünordnungsplans). Auf die Ausführungen des Grünordnungsplans wird verwiesen.

 3.4.2   Geologische Bedingungen im Planungsgebiet / Grundwasserverhältnisse, Erstbewertung der Möglichkeiten einer Regenwasserversickerung
Im Plangebiet bilden Gesteine des Mitteljuras den Baugrund, die von einer natürlichen Verwitterungsschicht sowie mit Auffüllungen unbekannter Mächtigkeit verhüllt sind. Aus diesem Grunde wird in den textlichen Festsetzungen auf eine  ingenieurtechnische Baugrund- bzw. Gründungsberatung bei den Bauvorhaben hingewiesen.

Aufgrund der vorhandenen Substrate und insbesondere der Reliefform (stark geneigtes Gelände, kaum Möglichkeiten für Versickerungsflächen) ist eine Regenwasserversickerung im Plangebiet nur schwierig möglich. Voruntersuchungen hierzu wurden im Rahmen der Erstellung des Grünordnungsplans vorgenommen. Auf Basis des Ergebnisses, dass eine Regenwasserversickerung im Plangebiet nur mit einem immensen technischen und finanziellen Aufwand durchführbar wäre, wurde in Abstimmung mit dem Landratsamt Reutlingen gegen eine Versickerung im Plangebiet mit Ausnahme des Betriebsgeländes der Firma Acterna entschieden. Dort soll als Teil der Minderungsmaßnahmen im Hofbereich bzw. im Bereich der geplanten künftigen Stellplätze eine (Teil-)Versickerung angestrebt werden.

 

4.  Städtebauliche Konzeption                                      

In die Erstellung des Bebauungsplans fließen die Grundsätze und Aussagen der vorgeschalteten Vorbereitenden Untersuchungen ein. Ziel ist es hierbei vordringlich, den gewerblichen Standort entlang der Reutlinger Straße / Arbachtalstraße zu erhalten und weiterzuentwickeln und dem Standort eine auf die gewerbliche Nutzung bezogene Perspektive zu geben, die den heutigen Ansprüchen an gewerbliche Flächen entspricht. Hierbei steht einerseits der Aspekt im Mittelpunkt, für weitere Ansiedlungen gewerblicher Betriebe möglichst wenig Restriktionen innerhalb der Bauleitplanung festzuschreiben, um den Standort in der Angebotspalette der Gemeinde Eningen u.A. flexibel zu halten. Andererseits bedingt die bauleitplanerische Behandlung dieses Bereichs auch Aussagen, die zum einen die bestehende angrenzende und zum anderen die innerhalb des Planungsgebiets beabsichtigte Wohnbebauung im Rahmen des MI-Gebiets im Auge behalten. Hierbei muss zum Schutze der Wohnbebauung das städtebauliche wie immissionsschutzrechtliche Verhältnis zwischen Gewerbe und Wohnnutzung konkretisiert werden. Ebenso ist es gleichzeitig die Aufgabe der Bauleitplanung, die weitere Entwicklung des Standorts in einen städtebaulichen Kontext zur Entwicklung der Gesamtgemeinde zu setzen, also über das eigentliche Planungsgebiet hinaus eine langfristige Entwicklung zu berücksichtigen.

     4.1    Räumliches Konzept                                                 

Das räumliche Konzept verfolgt eine räumliche Zonierung der Art der baulichen Nutzung, die sich auch in den zulässigen Geschosshöhen und der Größe der überbaubaren Fläche wiederspiegelt. So ist es ein Grundsatz, das südlich liegende GE und GEE-Gebiet, das durch den Hangfuß vom östlich angrenzenden Gebiet Augenried abgeschirmt ist, grobkörniger zu entwickeln, während zur Wohnbebauung der Friedrichstraße hin im MI-Gebiet eine feinkörnigere Baustruktur angestrebt wird, die sich den bereits vorhandenen Baukörpern und -volumen annähert.

Aus diesem Grunde werden im Südabschnitt im GE- und GEE-Gebiet großflächigere Baufenster ausgewiesen, die eine Flexibilität für die Ansiedler beinhalten. Die Höhenentwicklung dieses Bereichs orientiert sich am heutigen Gebäudebestand der Firma Acterna bzw. wird zur Friedrichstraße hin abgestuft, um dort eine Höhenentwicklung über das Niveau der Friedrichstraße zu vermeiden. Die Festsetzung der Höhenentwicklung wird hier über die Gebäudehöhe in m üNN und die Festsetzung der Geschosszahl vollzogen.

Um der Reutlinger Straße und dem Mühleweg langfristig einen visuell erlebbaren Rahmen zu geben und zurückspringende Baukörper zu vermeiden, sieht der Bebauungsplan eine Baulinie entlang der Reutlinger Straße und dem Mühleweg als eine klar zu entwickelnde Raumkante vor. Ausnahme bildet das Baufeld 8, innerhalb dessen ein Discounter-Standort mit vorgelagerter, zur Reutlinger Straße orientierter Parkierung vorgesehen ist.

Um das im Nordabschnitt liegende MI-Gebiet in seiner Körnung den angrenzenden Gebieten anzunähern, zeichnet der Bebauungsplan im Innenbereich des Nordabschnitts wesentlich stringentere und restriktivere städtebauliche Grundformen vor. Durch die Lage der Baufelder werden Baustrukturen vorgegeben, um eine klare Gliederung des Innenbereichs zu erlangen. Durch die vorgegebene Ausrichtung der Baukörper parallel der Reutlinger Straße wird zudem zusammen mit der Festsetzung der Baulinie eine Ausprägung einer Raumkante erreicht, die auch als Lärmschutz zur Reutlinger Straße hin wirksam wird. Im Innenbereich des MI-Gebiets wird hingegen eine Ost-West-Ausrichtung bevorzugt, um einerseits einer potentiellen Wohnnutzung eine angemessene Ausrichtung zu geben und andererseits die dort vorhandenen Kaltluftbahnen vom Bruckberg in Richtung der Talsohle des Leinsbaches nur minimal zu belasten.

Entlang der Friedrichstraße wird nach Norden hin ebenfalls eine Baulinie vorgesehen, um die dortige bestehende Baukante bei potentiellen Ersatzbauten aufrechtzuerhalten.

     4.2    Nutzungskonzept                                                      

In Bezug auf das Nutzungskonzept sieht der Bebauungsplan eine Neuformulierung der Hierarchisierung der Art der baulichen Nutzung vor. Diese wird insbesondere aus der Tatsache heraus notwendig, dass sich das im Osten benachbarte Gebiet Augenried III, das planungsrechtlich als MI-Gebiet gewidmet ist, sich faktisch zu einem WA-Gebiet mit einer ausschließlichen Wohnnutzung entwickelt hat. Dieser Tatsache wird durch die Neuhierarchisierung Rechnung getragen und dem Schutzbedürfnis der Wohnbebauung nachgekommen. Grundsatz bleibt jedoch, aufgrund der Flächenknappheit der Gemeinde Eningen u.A. in Bezug auf gewerbliche Bauflächen, die im Plangebiet vorhandenen Flächen weiterhin für eine gewerbliche Nutzung vorzuhalten und nur im Norden des Bebauungsplangebiets über eine MI-Widmung eine Wohnnutzung einzustreuen. Im Süden des Plangebiets wird somit ein GE-Gebiet festgesetzt, da zur Arbachtalstraße hin keine sensiblen Nutzungen angrenzen, die hier Restriktionen mit sich bringen würden. Zur Friedrichstraße nach Nordosten hin wird in diesem Bereich auf Basis des Lärmschutzgutachtens über eine Abstufung eines GEE - Gebiets zur angrenzenden Wohnbebauung an der Friedrichstraße vermittelt.

 

Im Mittelteil des Planungsgebiets wird das derzeit noch als GI-Gebiet gewidmete Gelände der Firma Acterna aufgrund der Ergebnisse der schalltechnischen Prognose zu einem GEE-Gebiet heruntergestuft.

Im Nordteil des Gebiets wird ein MI-Gebiet festgesetzt, das zur angrenzenden – im Plangebiet des Bebauungsplans sich befindlichen - Wohnbebauung entlang der Friedrichstraße vermittelt. Eingelagert in dieses Gebiet ist an der Reutlinger Straße das Gelände der ehemaligen Firma Licht +Kraft, das abgestuft als GEE-Gebiet gewidmet bleibt.

In Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung wird vorrangig im GE- und GEE-Gebiet

dem Ziel Rechnung getragen, die vorhandenen gewerblichen Flächen möglichst effektiv weiter- und umzunutzen. So erlauben in diesen Bereichen die Grundflächenzahlen eine weitgehende bauliche Ausnutzung der Baufenster.

     4.3    Erschließungskonzept                                               

 

Der südlich liegende GE-Bereich wird neben der Erschließung vom Mühleweg aus über einen öffentlichen Stich von der Arbachtalstraße aus erschlossen, eine weitere Erschließung dieses Bereichs ist - als Privatstraße - optional auch zusätzlich vom Mühleweg in der Fuge zwischen GE- und GEE-Gebiet möglich.

Eine Erschließung dieses Bereichs von der Friedrichstraße aus wäre einerseits aufgrund der Neigungsverhältnisse des Reliefs kaum möglich und andererseits aus Sicht des Schutzes der dortigen - faktisch einem allgemeinen Wohngebiet (WA) entsprechenden - MI-Nutzung vor einem gewerblichen Andienungsverkehr nicht wünschenswert. Aus diesem Grund wurde entlang der Friedrichstraße in diesem Bereich ein Ein- und Ausfahrtsverbot festgesetzt.

Der Mühleweg wie auch die Arbachtalstraße selbst bleiben in ihrer heutigen Ausbau-breite und Verkehrswidmung (Mühleweg als Einbahnstraße) unberührt.

Sowohl im GE- wie auch im GEE-Gebiet wird der ruhende Verkehr mit Ausnahme der straßenbegleitenden öffentlichen Stellplätze entlang des Mühlewegs und der Arbachtalstraße ausschließlich auf den privaten Grundstücksflächen untergebracht. Eine dezidierte Ausweisung von Stellplatzflächen erfolgt zugunsten einer möglichst weitgehenden Flexibilität innerhalb der gewerblichen Bauflächen nicht. Die Stellplätze sind i. d. R. innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen vorzusehen.

 

Im Nordabschnitt ist es das Ziel, eine Neuordnung der Ein- und Ausfahrtssituationen entlang der Reutlinger Straße zu erlangen. Hier wurden die Grundstückszufahrten der gewerblichen Betriebe und der Wohnbauten entlang der Reutlinger Straße möglichst weitgehend mit der neu zu erstellenden Innenerschließung des Gebiets kombiniert, um Gefahrensituationen durch eine quantitativ hohe Zahl von Grundstückseinfahrten und eine Behinderung des Verkehrsflusses auf der Reutlinger Straße zu minimieren. Zur Absicherung dieser Absicht wird entlang der Reutlinger Straße ein Zufahrtsverbot im der Darstellung des Bebauungsplans festgesetzt.

Die Innenerschließung des MI-Gebiets wird über drei Erschließungsstiche vorgenommen, die von der Reutlinger Straße aus in den Innenbereich des Plangebiets führen:

·     Hierbei führt der südliche - als öffentliche Verkehrsfläche gewidmete - Stich von der Reutlinger Straße aus in Richtung Friedrichstraße und erhält eine Wende-Möglichkeit, an die - ähnlich der Situation an den bestehenden Reihenhäusern - sich nördlich ein Feld für die private Parkierung anschließt. Dieses Feld kann optional langfristig mit dem nördlich liegenden Stich zu einer Ringerschließung ver-bunden werden. Der Erschließungssituation hat in diesem Bereich somit einen rein privaten Charakter und stellt sich als untergeordnete Erschließung dar, die lediglich das an der Reutlinger Straße liegende Baufeld von Süden aus und das im Inneren liegende Baufeld (Reihenhaus) bedient. Sie wird nur deshalb öffentlich gewidmet, weil die Fußwegeverbindung zur Friedrichstraße und eine Kanal-trasse dieses im Hinblick auf eine Bündelung der Funktionen als sinnvoll erscheinen lassen.

·      Der angesprochene Stichweg kann in dieser Lage nur realisiert werden, wenn das Gebäude Reutlinger Straße 41 abgebrochen wird. Von der Wendeplatte des Stichwegs führt wie ausgeführt eine öffentliche Fußwegeverbindung in Richtung Friedrichstraße, die aufgrund der Höhenverhältnisse zum südlich angrenzenden Betrieb der Firma Acterna (Einschnitt zur Belichtung der Untergeschosse, Kontrollschacht in Hanglage) nördlich neben die heutige Fußwegeverbindung gelegt wurde.

·      Die heute bereits vorhandene nördlich liegende Reihenhausbebauung wird weiterhin über den bestehenden privaten Stichweg erschlossen.

·      Der nördliche - öffentliche - Erschließungsstich im MI-Gebiet zweigt zwischen der Getränkehandlung Mühleisen und dem Licht & Kraft-Areal nördlich der Parzellengrenze des Betriebs Mühleisen (Reutlinger Str. 33) von der Reutlinger Straße ab. Dieses setzte zur Realisierung den Abbruch des Bürogebäudes Reutlinger Straße 31(ehemals Licht & Kraft) voraus.

Vom nördlichen Erschließungsstich werden ebenso wie vom südlichen Erschließungsstich die im Süden und Norden angrenzenden gewerblichen Betriebe neu erschlossen. Somit werden perspektivisch die bestehenden Grundstückseinfahrten (mit Ausnahme der Reihenhauszeile und des Grundstücks Reutlinger Str. 25 - Bechtle/ Parzelle 5792/1) durch die beiden Erschließungsstiche ersetzt. Der nördliche Erschließungsstich knickt im weiteren Verlauf nach Norden ab und erschließt als Mischfunktionsfläche die angrenzenden Bauflächen im inneren MI-Gebiet. Der Erschließungsstich beinhaltet eine Wendeplatte, eine Fußwegeverbindung (Treppenweg) führt bergaufwärts zur Friedrichstraße; abwärts zur Bushaltestelle an der Reutlinger Straße soll die Verbindung über den zukünftigen Parkplatz gesichert werden. Über diese Fußwegeverbindung wird somit auch das Wohngebiet Augenried besser fußläufig an den ÖPNV angeschlossen.

Bei der Erschließung ist im Zufahrtsbereich der gewerblichen Betriebe eine Quer-schnittsbreite von 6,50 m, im inneren Bereich zur Hierarchisierung der öffentlichen Wege eine Ausbaubreite von 5,50 m vorgesehen. Die Breite der Fußwegeverbindungen beträgt 2,50 m.

     4.4    Freiraumkonzept                                                      

Aufgrund der Tatsache, dass es sich beim Planungsgebiet um einen - zumindest in den größten Teilen - bereits durch gewerbliche Nutzung geprägten Bereich handelt, ist es das Ziel, an diesem Standort weiterhin eine gewerbliche Nutzung zu gewährleisten. Dieses spiegelt auch den allgemeinen Grundsatz wieder, der Weiter- und Umnutzung von bereits anthropogen gestörten Räumen den Vorrang vor einem weiteren Verbrauch noch unberührter und ungestörter Landschaftsteilen einzuräumen. Insofern ordnet sich die Freiraumkonzeption zumindest in den GE- und GEE-Gebieten der Notwendigkeit einer sinnvollen und unproblematischen Weiternutzung unter. Dennoch versucht das Freiraumkonzept, bestehende wertvolle Vegetationsstrukturen zu schonen und, wo dies nicht möglich ist, durch Maßnahmen der Vermeidung und Minimierung bzw. in der Folge der Kompensation das Planungsgebiet zu gliedern und zu einem stadtökologisch sinnvollen und für das Wohn- und Arbeitsumfeld attraktiven Rahmen beizutragen. Zur Ausgestaltung der Grünordnungsplanung wird im weiteren auf die Grünordnungsplanung Bezug genommen, die als Anlage 1 dieser Begründung beigefügt ist.

     4.5    Versorgung des Gebietes                                         

Im GEE-Gebiet (ehemals Licht+Kraft) wird zur Versorgung mit Elektrizität eine Netzstation vorgesehen, die im Bereich des nördlichen Erschließungsstichs platziert wurde. Gleichermaßen wird innerhalb einer Neuordnung des südlichen GEE- bzw. GE-Gebiets absehbar eine weitere Netzstation notwendig, deren detaillierte Lage jedoch erst dann festgelegt werden kann, wenn die genauen Bauvorhaben bekannt sind.

Die Ver- und Entsorgung mit den weiteren Medien (Gas, Wasser, Abwasser, Telekommunikation) ist vom bestehenden Straßennetz der angrenzenden Gebiete aus über die innere Erschließung des Plangebiets gesichert.

 

5.  Festsetzungen des Bebauungsplanes                

     5.1    Planungsrechtliche Festsetzungen                          

 5.1.1  Art der baulichen Nutzung

Entsprechend der formulierten Ziele zu einer Hierarchisierung der baulichen Nutzung innerhalb des Plangebiets wird die Art der Nutzung wie folgt festgesetzt:

5.1.1.1  MI-Gebiet (Mischgebiet)

Die Baufelder 1 bis 7, 13 und 14 werden als Mischgebiet entsprechend § 6 BauNVO gewidmet. Das MI-Gebiet dient dem Wohnen und der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Betrieben und Wohnfolgeeinrichtungen gleichermaßen. Tankstellen und Vergnügungsstätten sind gemäß § 1 (6) BauNVO aufgrund der Nähe zu überwiegend durch Wohnnutzung geprägten Gebieten nicht zulässig, da durch ihre Betriebszeiten und den durch sie hervorgerufenen Verkehr Störungen ausgehen, die die Wohnruhe der Wohnnutzung im Mischgebiet sowie auch benachbarter Wohnnutzungen nachhaltig beeinträchtigen können.

 5.1.1.2   GEE-Gebiet (eingeschränktes Gewerbegebiet)

Die dem MI-Gebiet und den angrenzenden Gebieten mit Wohnnutzung zugewandten Teile des Plangebiets sowie das Gelände Licht & Kraft werden aufgrund der räumlichen Nähe zur angrenzenden Wohn- bzw. Mischbebauung als gegliedertes Eingeschränktes Gewerbegebiet gemäß §1 (4) BauNVO festgesetzt, um einerseits nicht betriebsbezogenes Wohnen auszuschließen (nur Firmeninhaber, Schichtleiter oder Hausmeisterpersonal) und andererseits eine Nutzung zu gewährleisten, die gegenüber dem vorhandenen und geplanten Wohnen in den angrenzenden Gebieten innerhalb und außerhalb des Plangebiets nicht wesentlich stört. Damit kommt innerhalb des GEE-Gebiets lediglich ein Betriebsbesatz infrage, der für ein Mischgebiet typisch ist. Gleichermaßen werden aus demselben Grunde Vergnügungsstätten (§8 (3) Nr.3 BauNVO) ausgeschlossen.

 5.1.1.3  GE-Gebiet (Gewerbegebiet)

Der im Süden des Plangebiets liegende Teilabschnitt wird gemäß §8 BauNVO als Gewerbegebiet gewidmet. Er dient somit vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Die nach § 8 (3) Nr. 3 ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten sind aufgrund der Lage des GE-Gebiets (Nähe zur Wohnbebauung des Gebiets Augenried III) nicht zulässig.

 5.1.1.4  Unzulässigkeit von Einzelhandel

Um die Gefahr einer Funktionsstörung in Bezug auf Einzelhandels- und Handelsbetriebe in den gewachsenen Ostsstrukturen zu minimieren und die Sanierungsziele des Ortskerns nicht zu gefährden, werden Einzelhandelsnutzungen mit Ausnahme des Baufelds 8 grundsätzlich ausgeschlossen. Ausnahmsweise (§ 31 (1) BauGB) können KFZ-Verkaufsstellen (PKW, LKW, Motorräder einschl. Zubehör), Tankstellen und der Verkauf von eigen produzierten Waren auf untergeordneter Betriebsfläche zugelassen werden. Diese Ausnahmeregelung gilt nicht für das Lebensmittelhandwerk (z. B. Bäcker, Metzger etc.).

Die Ausnahme für das Baufeld 8 bezieht sich auf die Ansiedlung eines Lebensmittel-Discounters an der Reutlinger Straße im räumlichen Kontext zum Kernort, bei welchem auf Basis eines vorhandenen Marktgutachtens davon ausgegangen werden kann, dass keine negativen Auswirkungen auf die vorhandene Einzelhandelsstruktur des Kernortes bestehen werden.

5.1.1.5 Festsetzung von zulässigen flächenbezogenen
           Schallleistungspegeln

Aufgrund der vorhandenen Gemengelage und der Nähe zu Wohngebieten wird ein Ausschluss von Betriebstypen festgesetzt, die schädliche Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen und sonstigen Einwirkungen nach sich ziehen können.

Den Baufenstern zugeordnet werden zum Schutz der angrenzenden Wohnbebauung zulässige flächenbezogene Schallleistungspegel festgesetzt, die bei konkreten Baugenehmigungsverfahren vom Bauantragsteller nachzuweisen sind (vgl. Punkt 7).

5.1.1.6 Ausschluss von Betrieben, die schädliche     Umwelt-
          einwirkungen nach sich ziehen Verbrennungsverbot für
          feste und in eingeschränkter Weise flüssige Brennstoffe

Aufgrund der Lage des Plangebiets in der Tallage des Leinsbaches bzw. am Hangfuß des Bruckberges mit den entsprechenden klimatischen Gegebenheiten (eingeschränkter Kaltluftabfluss durch bestehende und geplante Bebauung, Stauwirkungen) und der bereits vorhandenen Belastungen insbesondere durch das Verkehrsaufkommen auf der Reutlinger Straße und den Hausbrand wird zudem ein Verbrennungsverbot für feste Brennstoffe (Kohle, Heizöl, Holz) festgesetzt. Gleichzeitig wird in eingeschränkter Weise ein Verbrennungsverbot für flüssige Brennstoffe festgesetzt. Dieses beinhaltet die Forderung eines Nachweises beim Einbau einer Heizanlage für flüssige Brennstoffe, dass diese keine stärkeren Luftverunreinigungen verursacht als bei der Verwendung von schwefelarmen Erdgas. Es wird somit aufgrund der derzeitigen Rechtslage kein generelles Verbrennungsverbot festgesetzt, sondern stattdessen die Forderung des Nachweises einer weitestgehenden Schadstoffarmut eingefordert. Ziel ist es, luftverunreinigende Stoffe zu vermeiden, die insbesondere bei Inversionswetterlagen das Plangebiet und die angrenzenden Wohngebiete belasten. Das Verbot dient somit dem Ziel der Vermeidung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. BImschG.

 5.1.2  Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Lage der Baufenster, die Trauf- und

Gebäudehöhe und Geschosszahl, die Dachform und -neigung sowie durch die Angabe der maximal überbaubaren Grundstücksflächen (GRZ) und in Bezug auf das Baufeld 8 durch die Festsetzung der maximalen Geschossfläche festgelegt. Die Festsetzungen orientieren sich am Bestand bzw. an den Grenzen des §17 BauNVO. Im Bereich der südlichen GE- und GEE-Flächen werden unter Berücksichtigung der Zielstellung, gewerbliche Flächen einer Wiedernutzung zuzuführen, mit GRZ-Größen von 0,6 - 0,8 flexible Möglichkeiten einer Bebauung innerhalb der Baufenster eröffnet. Im Hinblick auf die Maßstäblichkeit der angrenzenden Bebauung werden im nördlichen MI-Gebiet eher zurückhaltende GRZ-Größen von 0,3 - 0,5 festgesetzt, während zur Reutlinger Straße hin für eine gewerbliche Nutzung die Höhe der GRZ bei 0,8 liegt.

Die Festlegung einer maximalen Geschossfläche von 1.200 qm im Baufeld 8 hat das Ziel, großflächige Einzelhandelsbetrieb zu unterbinden, welche Auswirkungen auf die Einzelhandelsstruktur des Kernortes mit sich bringen könnten.

 5.1.3   Bauweise

Im Plangebiet werden differenzierend unterschiedliche Bauweisen festgesetzt, die  sich an der Lage der jeweiligen Baufelder und der beabsichtigten Nutzung orientieren. Abweichende Bauweisen werden im GE- und GEE-Bereich für eine offene Bebauung mit der Option für Gebäude mit mehr als 50m Länge festgesetzt. Letztere Festsetzung soll eine zukünftigen Betriebsabläufen genügende bauliche Entwicklung innerhalb des GE-und GEE-Gebiets sicherstellen.

5.1.4   Stellung der baulichen Anlagen

Die Stellung der baulichen Anlagen soll ein geordnetes städtebauliches Erscheinungsbild gewährleisten und trägt zum Immissionsschutz (Lärmschutz zur Reutlinger Straße und vom MI- zu den GEE-Gebieten) bei. Aus diesem Grunde sind die Gebäudehauptseiten der Baufelder an der Reutlinger Straße parallel zur Straßenachse auszurichten, im Innenraum des Mischgebiets hingegen wird eine Stellung in Ost-West-Richtung vorgesehen, um eine Optimierung für eine Solarenergienutzung sowie einen Bestand des vorhandenen Kaltluftabflusses in Richtung der Tallage zu gewährleisten.

5.1.5   Höhe und Höhenlage der baulichen Anlagen

Die Nähe zur angrenzenden Wohnbebauung und die standörtliche Lage des Plangebiets machen eine Festsetzung der Höhe der baulichen Anlagen und der Höhenlage notwendig. Hierbei wird im südlichen GE- und GEE-Gebiet eine Gebäudehöhe festgesetzt, die die maximale Höhe der Firstlinie bzw. Oberkante neuer Baukörper definiert. Hierbei orientiert sich die festgesetzte maximale Gebäudehöhe am heutigen Gebäudebestand der Firma Acterna und wird zur Friedrichstraße hin differenziert an die dortige Höhenlage angepasst. Da potentielle gewerbliche Bauvorhaben noch nicht bekannt sind, wird auf die Festlegung einer EFH in diesen Bereichen zugunsten einer Flexibilität für potentielle Ansiedler verzichtet.

Im MI- und nördlichen GEE-Bereich wird jeweils die EFH und eine maximale Traufhöhe festgesetzt. Da im Bebauungsplanverfahren noch keine detaillierten Geländeschnitte vorhanden waren (Festlegung anhand eines grobmaschigen Höhenschichtlinienplans), werden geringfügig abweichende EFH-Höhen zugelassen.

5.1.6  Stellplätze, Carports und Garagen

Die Lage von ausgewiesenen Flächen für Stellplätze, Carports und Garagen soll einen Beitrag zum Lärmschutz und zur Gliederung des MI-Gebiets leisten. Grundsätzlich sind zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung Stellplätze, Carports und Garagen nur auf den dafür festgesetzten Flächen und innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zugelassen. Im Bereich des MI-Gebiets sollen die Carports aus Gründen des Schallschutzes im rückwärtigen Bereich als geschlossene Wand ausgebildet werden. Die Carports und Stellflächen sind als Gemeinschaftsanlagen einheitlich herzustellen und zu gestalten. Die Festsetzung von einem Baum je 4 Stellplätze und zur Begrünung der straßenabgewandten Seiten von Carports und Garagen dient der Durchgrünung des Plangebietes, der Verbesserung des Kleinklimas und ist damit Teil der grünordnerischen Kompensation.

5.1.7   Herstellen von Verkehrsflächen

Zur Herstellung der Verkehrsflächen sind Unterbaumaßnahmen, An- und Abböschungen erforderlich, die auf privaten Grundstücken zu dulden sind. Dies ist dadurch gerechtfertigt, dass Flächen für solche Maßnahmen öffentlich nicht genutzt werden können. Wenn sie jedoch auf privaten Grundstücken liegen, können derartige Flächen z.B. bepflanzt werden (Böschungen) oder anderweitig in die Einfriedung von Grundstücken einbezogen werden.

5.1.8   Versorgungsflächen

Neben der im GEE-Gebiet (ehemals Licht+Kraft) dargestellten Versorgungsfläche wird innerhalb des südlich an das MI-Gebiet angrenzenden GEE-Gebiets ebenfalls eine Netzstation zur Stromversorgung notwendig. Der detaillierte Standort ist im weiteren Bebauungsplanverfahren oder aber im Baugenehmigungsverfahren abzustimmen.

5.1.9   Führung von Versorgungsleitungen /
          Geh-, Fahr- und  Leitungsrechte

Zur Führung von Versorgungsleitungen (Kanal zwischen Friedrichstraße und Arbachtalstraße) sowie zur Erschließung (Stich von der Arbachtalstraße aus, Fläche im Nordabschnitt) werden Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zugunsten der Allgemeinheit festgesetzt.

5.1.10  Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung

Die Erschließungsflächen im Plangebiet, die innerhalb des MI-Gebiets überwiegend zur Erschließung der Wohnnutzung dienen, sind als Mischfunktionsflächen festgesetzt. Diese Festsetzung entspricht der Nutzung des öffentlichen Raumes in Gebieten mit Wohnnutzung durch die Anwohner.

5.1.11  Allgemeine Pflanzgebote / Pflanzbindungen

Die Pflanzgebote und Pflanzbindungen wurden vollinhaltlich aus dem Grünordnungsplan übernommen. Sie dienen zur Sicherung der vorhandenen Gehölze, der grünordnerischen Gestaltung des Plangebiets und zur Bewältigung der Kompensationsverpflichtung für die im Zuge der Umsetzung des Bebauungsplans zur erwartenden Eingriffswirkungen.

5.1.12  Maßnahmen zum Ausgleich

Zur Bewältigung der Kompensationsverpflichtung werden Maßnahmen festgesetzt, die vollinhaltlich aus der Grünordnungsplanung übernommen wurden.

5.1.13  Gestaltung der Stellplätze

Die Festsetzungen zur Gestaltung der Stellplätze (versickerungsfähige Beläge zur Minderung des Versiegelungsgrades) sind ein Teil der Ausgleichsverpflichtung bzw. tragen zur Minimierung der Eingriffswirkungen bei.

5.1.14  Anschluss an Verkehrsflächen

Um zu verhindern, dass die südlich liegenden GE- und GEE-Flächen von der Friedrichstraße aus erschlossen werden und so die Friedrichstraße zu einer gewerblichen Erschließungsstraße modifiziert wird, wird in diesem Bereich ein Zu- und Abfahrtsverbot festgesetzt, innerhalb dessen Anschlüsse an die öffentlichen Verkehrsflächen nicht zulässig sind (vgl. 3.3.1 und 4.3). Gleiches gilt für die Bereiche der L 380 entlang der Reutlinger Straße und den nordöstlichen Teil des nördlichen Erschließungsstichs. Auch hier werden zur Absicherung der Neukonzeption der Grundstückszufahrten Zu- und Abfahrtsverbote festgesetzt. Die Bestandserschließungen erhalten bis zum Umsetzung der Bebauungsplankonzeption einen Bestandsschutz.

Um im Rahmen der Verkehrssicherheit Gefährdungen in den Ein- und Ausfahrtssituationen aus den Stichen entlang der Reutlinger Straße zu vermeiden und die notwendigen Sichtbeziehungen zu garantieren, werden frei zu haltende Sichtfelder festgesetzt.

    5.2    Bauordnungsrechtliche Festsetzungen

Die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen haben zum Ziel, Gebäude im Plangebiet, die an bebaute Strukturen anschließen, in das gewachsene Ortsbild der Gemeinde Eningen u.A. einzubinden. Dies gilt insbesondere für das im Nordabschnitt liegende MI-Gebiet, das direkt an eine vorhandene Wohnbebauung angrenzt bzw. in dessen Bereich sich bereits eine vorhandene Bebauung befindet. Im Hinblick auf diese Bebauung werden die im MI-Gebiet zulässigen bauordnungsrechtlichen Festsetzungen in Bezug auf die Dachgestaltung, die äußere Gestaltung, die Gestaltung der Außenanlagen und die Werbeanlagen detaillierter festgesetzt als im südlich angrenzenden GE-, GEE-Gebiet. Die vorhandenen und absehbar auch weiterhin bestehenden baulichen Anlagen im GE / GEE-Gebiet weisen in ihrer Dimension einen eigenen Maßstab und eine eigene, auf eine gewerbliche Architektursprache ausgerichtete Charakteristik auf. Für diesen Bereich werden daher von der traditionellen Bauweise abweichende Bauformen, Materialien und Maßstäblichkeiten zugelassen, um ein ästhetisch-visuelles Einfügen von neuen Baukörpern zur bestehenden Charakteristik zu gewährleisten und potentiellen Ansiedlern eine möglichst weitgehende Flexibilität zu ermöglichen.

Aufgrund der eingeschränkten Möglichkeit einer Aufstellung von Pkw´s im Straßenraum der Reutlinger Straße und der Friedrichstraße sowie aufgrund der reduzierten

Ausbaubreiten der inneren Erschließung wird eine Mindeststellplatzzahl je Wohneinheit von 1,5 Stellplätzen festgesetzt. Für selbstständige Wohngebäude wird aus gleichem Grunde eine Mindeststellplatzzahl von je 2,0 Stellplätzen empfohlen.

6. Ausgleichsmaßnahmen im Sinne des § 8 a BNatschG

Aufgrund der Tatsache, dass ein Großteil des Plangebiets bereits durch eine gewerbliche Nutzung vorgeprägt ist, halten sich die Eingriffswirkungen der durch den Bebauungsplan ermöglichten baulichen und erschließungstechnischen Maßnahmen in Grenzen. Dennoch entstehen insbesondere im nördlichen Abschnitt des Plangebiets durch die Inanspruchnahme der dort noch vorhandenen Streuobstbestände Eingriffswirkungen, die im Rahmen der Kompensation auszugleichen sind.
 

Die Bewältigung der Kompensationsverpflichtung wurde durch eine enge Zusammenarbeit bei der Erstellung des Bebauungsplans und der Grünordnungsplanung geleistet. In diesem Rahmen wurden zunächst Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen geprüft, die Auswirkungen auf Anordnung der Baufenster (z.B. im Hinblick auf den Kaltluftabfluss) mit sich brachten. Im Zuge der Kompensation wurden zudem Möglichkeiten geprüft, die Eingriffswirkungen auf das Schutzgut Boden durch Maßnahmen zur Versickerung des Oberflächenwassers bzw. der separaten Ableitung von nicht schädlich verunreinigtem Oberflächenwasser auszugleichen. Aufgrund der Hanglage, der vorhandenen Substrate und der Struktur des Plangebiets waren diese Maßnahmen jedoch nicht umsetzbar. Aus diesem Grunde werden die Ausgleichsmaßnahmen insbesondere durch Pflanzgebote auf den privaten Flächen und entlang der Erschließungsstraßen herbeigeführt.
 

Die Festsetzungsvorschläge des Grünordnungsplans wurden vollinhaltlich in die textlichen Festsetzungen und die Plandarstellung des Bebauungsplans übernommen. Für weitergehende Aussagen wird auf den Grünordnungsplan verwiesen, der als Anlage zur Begründung beigefügt ist.

 

7. Schalltechnisches Gutachten                                  

Neben der Grünordnungsplanung war auch die Erstellung des schalltechnischen Gutachtens durch die DEKRA für die Bearbeitung des Bebauungsplans maßgebend. So sind die Ergebnisse und Empfehlungen dieses Gutachtens insbesondere in die Zonierung und Hierarchisierung der Art der baulichen Nutzung eingeflossen. Dies gilt insbesondere für die an die vorhandene Wohnbebauung angrenzenden Baufenster, bei denen im Zuge des Aufstellungsverfahrens des Entwurfs über das Schallschutzgutachten eine differenzierte Festlegung der Gebietstypen vorgenommen werden konnte.

 

Zur planungsrechtlichen Sicherung wurden die zulässigen flächenbezogenen Schalleistungspegel in die Festsetzungen zu den einzelnen Festsetzungen der Baufelder übernommen.
Hinzuweisen ist, dass sich die Festsetzungen der zulässigen flächenbezogenen Schalleistungspegel auf eine Einwirkzeit von 16 h am Tag und 1 h in der Nacht beziehen und - da die Entwicklung innerhalb des Plangebiets derzeit nur schwer prognostiziert werden kann - jeweils dargestellt sind mit und ohne Weiterbestand der vorhandenen Gebäudebestände.
 

Die Ermittlung der Pegelwerte erfolgte anhand von Einzelpunktberechnungen an den umliegenden Wohnhäusern bzw. an den Baufenstergrenzen von weiteren Wohnbebauungs-abschnitten. Das angrenzende Gebiet Augenried III wurde hierbei in der Prognose trotz seiner planungsrechtlichen Widmung als MI-Gebiet aufgrund der faktisch vorhandenen Wohnbebauung und deren Schutzbedürfnis als WA-Gebiet angesetzt. Insofern wird sich die planungsrechtliche Grundlage der Bewohner dieses Gebiets verbessern, da mit dem Bebauungsplan Reutlinger Straße / Arbachtalstraße über die Festsetzungen zum Schallschutz die heutige Gebietscharakteristik zugrunde gelegt wurde und die Schallemissionen eines WA-Gebiets maßgebend wurden. Für die ausführlichen Hinweise und Prognosen wird auf das schalltechnische Gutachten der DEKRA verwiesen, welches als Anlage dem Bebauungsplan beigefügt ist.

 

8.   Altlasten                                                                        

Das Licht & Kraft – Areal ist in altlastenrechtlicher Sicht als „Altstandort“ zu bewerten und entsprechend in der Plandarstellung dargestellt. Eine Einstufung als Altlaststandort bedeutet, dass bei einer Neubebauung der Fläche eine historische  und eine orientierende Untersuchung durch einen altlastenkundigen Gutachter durchzuführen ist. Eine historische  und eine orientierende Untersuchung wurden bereits durchgeführt. Das Untersuchungsergebnis ist Bestandteil eines Antrags auf Abbruch und Wiederbebauung des Areals. Die Wiederbebauung ist seit dem 16.02.2004 genehmigt. Die Entfernung und Entsorgung kontaminierten Materials wird gutachtlich begleitet. Bodenverunreinigungen sind soweit erforderlich fachgerecht zu entsorgen.

9.  Realisierung                                                                 

In Teilbereichen des Plangebiets (nördlicher MI-Bereich und GE-Bereich im Süden) wird zur Realisierung der im Bebauungsplan vorgesehenen Bebauung und der Erschließungsanlagen eine Bodenordnung notwendig. Ebenso müssen für die Herstellung der Erschließungsanlagen Ordnungsmaßnahmen (Abbruch zweier Gebäude) durchgeführt werden.
 

Hinzuweisen ist, dass sich durch die Lage des Bebauungs-plangebiets im Bereich des Sanierungsgebiets Reutlinger Straße / Arbachtalstraße Möglichkeiten für eine Förderung von Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen ergeben können.

 

10. Flächenbilanz                                                             

Öffentliche Verkehrsflächen:      ca. 0,33 ha      =>   ca.4,0%

MI-Flächen                               ca. 2,70 ha      =>  ca. 33,1%

GEE-Flächen                            ca. 3,42 ha      =>  ca. 42,0%

GE-Flächen:                              ca. 1,58 ha      =>  ca. 19,5%

private Grünflächen:                    ca. 0,1 ha       =>   ca.1,2%

Versorgungsflächen:                   ca. 0,02 ha      =>  ca. 0,2 %

Gesamtfläche:                           ca. 8,15 ha      =>   100,0 %

 

11.  Anlagen                                                                       

Der Begründung zum Bebauungsplan Reutlinger Straße / Arbachtalstraße sind folgende Unterlagen beigefügt und werden damit Teil der Begründung:

·         Grünordnungsplanung des Büros Pustal vom 20.05.1999 (Anlage 1).

·         Schalltechnische Prognoseberechnung der DEKRA Messstelle für Umweltschutz vom 06.05.1999 (Anlage 2).

 

Aufgestellt: Stuttgart, 12.01.1999

letztmals geändert: 30.09.1999

Wick + Partner, Stuttgart

 

Stand 24.06.04

Gemeinde Eningen u.A., Klos