Gemeinde Eningen unter Achalm
Bebauungsplan
Reutlinger Str. / Arbachtalstraße
Begründung
1. Allgemeine Angaben
1.1 Bestehende
Rechtszustände
1.2 Vorgeschaltete und parallel laufende Planungen
1.3 Lage des Plangebiets
1.4 Topographie
1.5 Derzeitige Nutzung
2.
Anlass und Ziel der Planung
3. Grundlagen
3.1
Bestand,
Bebauung
3.2
Versorgungsleitungen
Bestand
3.3
Erschließung
3.4
Naturräumliche
Grundlagen
4. Städtebauliche
Konzeption
4.0 Städtebauliche Konzeption
4.1 Räumliches Konzept
4.2
Nutzungskonzept
4.3 Erschließungskonzept
4.4 Freiraumkonzept
4.5 Versorgung des Gebietes
5. Festsetzungen des Bebauungsplanes
5.1 Planungsrechtliche Festsetzungen
5.2 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen
6.
Ausgleichsmaßnahmen
im Sinne
des § 8 a BNatschG
7.
Schalltechnisches Gutachten
8. Altlasten
9. Realisierung
10. Flächenbilanz
11. Anlagen
1. Allgemeine Angaben

1.1 Bestehende
Rechtszustände

Planungsrechtlich maßgebend für Eningen u.A.
ist die 36. Flächennutzungsplanänderung des Nachbarschaftsverbands
Reutlingen / Tübingen, die mit der Bekanntmachung am 18.05.1995 wirksam
wurde.
Im Flächennutzungsplan ist neben der
gewerblichen und der Mischgebietsnutzung im nördlichen Gebietsinneren auch
eine "Fläche für die Landwirtschaft" dargestellt. Aufgrund der
Pflanzbindungen und der Festsetzung einer privaten Grünfläche kann der
Bebauungsplan jedoch aus dem Flächennutzungsplan heraus entwickelt
angesehen werden. Dennoch wird die Gemeinde Eningen u.A. eine Anpassung
des Flächennutzungsplans zur Aktualisierung beim Nachbarschaftsverband
Reutlingen - Tübingen beantragen.
Im Planungsgebiet sind derzeit noch folgende
Bebauungspläne maßgeblich:
Ein Teil der Wohnbebauung entlang der
Friedrichstraße gehört zum Bebauungsplanbereich "Augenried III" (in Kraft
seit 15.10.1976). Der Bebauungsplan weist im Bereich des Plangebiets ein
MI-Gebiet aus. Der südliche Teilbereich des Plangebiets liegt im Bereich
des Bebauungsplans "Mühleweg" (in Kraft seit 16.10.1976), der
planungsrechtlich ein GI-Gebiet ausweist.
1.2 Vorgeschaltete und
parallel laufende Planungen

Das Bebauungsplanverfahren wurde durch
folgende Planungen vorbereitet:
– Voruntersuchungen für den
Entwicklungsbereich Reutlinger Straße / Arbachtalstraße
-Neuordnungskonzeption, August 1996
– Neuaufnahme des Plangebiets als Teil des
Sanierungsgebiets "Reutlinger Straße / Arbachtalstraße" in das
Landessanierungsprogramm mit Bestätigung durch das Wirtschaftsministerium
vom 23.04.1997 und dem Zuwendungsbescheid des Regierungspräsidiums vom
13.05.1997.
– Vorbereitende Untersuchungen für die
städtebauliche Erneuerungsmaßnahme "Reutlinger Straße / Arbachtalstraße",
Mai 1998
Parallel zum Bebauungsplanverfahren wurden
folgende Planungen aufgestellt:
– Parallel zum Bebauungsplanverfahren wurde
vom Büro Pustal / Pfullingen ein Grünordnungsplan erarbeitet, dessen
Festsetzungsvorschläge zur Grünordnung und zur Kompensationsverpflichtung
vollinhaltlich in den Bebauungsplan übernommen wurden. Der
Grünordnungsplan vom 20.05.1999 wird der Begründung als Anlage beigefügt
(Anlage 1).
– Im Hinblick auf die sensible Lage des
Gewerbestandorts Reutlinger Straße / Arbachtalstraße aufgrund der Nähe zu
Wohngebieten wurden zur Abschätzung der im Plangebiet möglichen Emissionen
ein Lärmschutzgutachten durch die DEKRA Stuttgart erarbeitet, dessen
Inhalte in die textlichen Festsetzungen eingeflossen sind. Das Gutachten
"Prognose von Schallimmissionen" vom 06.05.1999 wird dieser Begründung als
Anlage beigefügt (Anlage 2).
Des weiteren wurden für die Erschließung des
Plangebiets durch das Büro Reicherter und Gonska bereits Planungen für die
Stichstraßen von der Arbachtalstraße und die nördliche Stichstraße im
MI-Gebiet erarbeitet.
1.3 Lage
des Plangebiets

1.3.1 Großräumige Einordnung
Eningen u.A. ist Teil des Verdichtungsraumes
Reutlingen-Tübingen und befindet sich am südlichen Rand der Region
Stuttgart, ca. 45 Minuten vom Zentrum Stuttgarts entfernt. Die Gemeinde
liegt im unmittelbaren Einflussbereich des Oberzentrums
Reutlingen-Tübingen (ca. 15 Minuten ÖPNV bis zum Reutlinger Zentrum).
Zentralörtlich ist Eningen u.A. als Kleinzentrum eingestuft, erfüllt aber
als solches im wesentlichen die gleichen Funktionen wie ein Unterzentrum.
1.3.2 Räumlicher Geltungsbereich
Das Plangebiet liegt östlich der Reutlinger
Straße im südlichen Bereich der Siedlungsstruktur der Gemeinde Eningen
u.A. und besitzt eine Größe von 8,15 ha.
Das Plangebiet wird begrenzt:
- im Norden von der Friedrichstraße
- im Osten von der Friedrichstraße
- im Südwesten durch die Wegeparzelle
5840/1
- im Süden durch die Arbachtalstraße
- im Westen durch den Mühleweg und die
Reutlinger Straße
Die Einbeziehung weiterer Flächen in den
Geltungsbereich des Bebauungsplans ist nicht erforderlich, da für weitere
Grundstücke kein weitergehender Regelungsbedarf besteht. Die
Konfliktbewältigung des Nebeneinanders von Wohnen und Gewerbe in räumlich
enger Lage kann durch diese Abgrenzung vollzogen werden und ist zudem
durch das schalltechnische Gutachten der DEKRA gewährleistet, das das
Gebiet Augenried III sowie die Wohnbauflächen westlich des Mühlewegs in
die Schallschutzprognose einbezog.
1.4
Topographie

Das Plangebiet befindet sich am Hangfuß des
Bruckbergs und weist im nördlichen Teil ein starkes Gefälle in westlicher
Richtung, im südlichen Teilabschnitt in südwestliche Richtung auf. Der
höchste Punkt des Plangebiets liegt mit ca. 454 m üNN angrenzend an die
Kreuzung Friedrichstr. / Hohenstaufenstraße, der tiefste Punkt mit ca. 431
m üNN am Kreuzungsbereich Arbachtalstraße / Mühleweg.
1.5
Derzeitige Nutzung

Innerhalb des Plangebiets finden sich aufgrund
der heterogenen Widmung zwischen GI-Gebiet im Südteil und MI-Gebiet im
Nordteil sowohl rein gewerbliche Nutzungen wie auch Wohnbauten, die
derzeit keine adäquate städtebaulich-hierarchische Abstufung in der
Struktur besitzen.
• Wohnnutzung
Die Wohnnutzung erstreckt sich heute
insbesondere auf den Bereich entlang der Friedrichstraße, wo eine
straßenbegleitende Bebauung existiert. Des weiteren bestehen entlang der
Reutlinger Straße im Nordabschnitt des Gebiets und im Innenbereich im
Rahmen einer Reihenhauszeile Wohngebäude.
• Gewerbliche Nutzung
Größter Betrieb im Planungsgebiet ist derzeit
die Firma Acterna (früher Wandel + Goltermann). Des weiteren existieren
neben zwei größeren Gewerbebetrieben im Acterna- bzw. im Licht & Kraft -
Areal noch weitere gewerbliche Betriebe. Trotz der noch bestehenden
Klassifizierung des südlichen Teilbereichs als GI-Fläche wurden im Rahmen
der Grundlagenuntersuchungen zum Sanierungsverfahren störende Emissionen
der vorhandenen Betriebe nicht offenkundig.
2. Anlass und Ziel der Planung

Anlass für die städtebauliche Neuordnung sind
betriebsbedingte Um- und Neustrukturierungsbemühungen insbesondere des
Betriebs der Firma Acterna sowie die Aufgabe des Betriebs Licht & Kraft.
Hierdurch werden im Plangebiet Flächen freigesetzt, die für eine
gewerbliche bzw. eine MI-Nutzung herangezogen werden können.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans
verfolgt die Gemeinde Eningen u.A. daher das Ziel, die innerhalb der
Vorbereitenden Untersuchungen definierten Sanierungszielsetzungen
planungsrechtlich umzusetzen.
Dies sind insbesondere:
· die
planungsrechtliche Sicherung und Bereitstellung von Flächen für eine
zeitgemäße und zukunftsorientierte gewerbliche Nutzung auf Basis einer
Neuordnung der bislang bereits gewerblich genutzten Areale,
· die
Ergänzung der Wohn- bzw. MI-Bebauung im nördlichen und zentralen Bereich
des Planungsgebiets,
· die
Neuformulierung der planungsrechtlichen Widmung der gewerblichen Flächen
angepasst an die gewachsenen Strukturen auch der angrenzenden Gebiete
(angrenzendes Mischgebiet Augenried III als faktisches WA-Gebiet),
· die
Einbindung nachnutzbarer Bausubstanz in ein städte-bauliches
Neuordnungskonzept,
· die
Ausbildung der Reutlinger Straße als Rückgrat eines neu aufzubauenden
Ortsauftaktes,
· die
Planung und Herstellung notwendiger Erschließungsanlagen im
Gebiets-inneren.
3. Grundlagen

3.1
Bestand, Bebauung

Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen
zur Sanierung wurde die bestehende Gebäudesubstanz detailliert erhoben und
bewertet. Auf diese, den Trägern Öffentlicher Belange bekannte,
vorgeschaltete Planung wird verwiesen.
Zusammenfassend kann festgestellt werden:
• Gewerbliche Nutzung
Die gewerbliche Bebauung innerhalb des
Planungsgebiets präsentiert sich derzeit unstrukturiert und beruht auf dem
historischen Wachsen des Gewerbestandorts. Im Plangebiet befinden sich
mindergenutzte Hallenbauten, die in der heutigen Situation aufgrund der
Baustruktur bzw. aufgrund des Bauzustandes keine gewerbliche Nachnutzung
mehr zulassen.
Dennoch befinden sich innerhalb des
Planungsgebiets im südlichen Teilabschnitt ebenso auch gewerbliche Bauten,
die sich in einem guten Zustand befinden und problemlos nachgenutzt werden
können. Diese Baukörper wurden in das städtebauliche Konzept aufgenommen,
das dem Bebauungsplan zugrunde liegt.
Die Ausbildung der bestehenden Bausubstanz ist
in ihrer Gesamtheit als heterogen zu bezeichnen, neben eingeschossigen
Hallenbauten für Produktionszwecke befinden sich bis zu fünfgeschossige
Gebäude auf dem Gelände der Firma Acterna, die vorwiegend für
Verwaltungszwecke genutzt wurden.
• Wohnnutzung
Entlang der Friedrichstraße und entlang der
Reutlinger Straße befinden sich Gebäude in Form einer straßenbegleitenden
Einzel- und Reihenhausbebauung, die eine ein- bis zweigeschossige Bebauung
mit Satteldach und in offener Bauweise aufweisen. Im Innenraum des
Planungsgebiets existiert eine Reihenhausbebauung, die in den neunziger
Jahren entstanden ist (Reutlinger Straße 37/1 bis 37/8). Die
Reihenhausbebauung wird über einen privaten Erschließungsstich von der
Reutlinger Straße aus erschlossen. Die Wohnbauten innerhalb des
Planungsgebiets befinden sich größtenteils in einem Zustand, der derzeit
keiner bzw. lediglich geringer Modernisierungs- und
Instandhaltungsmaßnahmen bedarf. Ausnahmen sind jedoch Gebäude innerhalb
der gewerblich genutzten Areale und entlang der Reutlinger Straße, die
teilweise erhebliche Mängel aufweisen.
3.2
Versorgungsleitungen Bestand

Derzeit läuft durch das Planungsgebiet
zwischen Friedrichstraße und Reutlinger Straße in Ost-West-Richtung in
Höhe des Privatwegs nördlich dem Gebiet der Firma Acterna eine
Abwasserleitung, die das Gebiet Augenried III entwässert. Des weiteren
verläuft im nördlichen MI-Gebiet im Bereich des ehemaligen Betriebs Licht
& Kraft eine Entwässerungsleitung, deren exakte Lage jedoch nicht bekannt
ist. Weitere öffentliche Leitungstrassen verlaufen nicht durch das Gebiet,
im Bereich der Firma Acterna ist jedoch im Zuge der sanierungsbezogenen
Neuordnungsmaßnahmen mit einer Vielzahl an betriebsbedingten
Leitungstrassen zu rechnen.
3.3
Erschließung

3.3.1 Erschließungsfunktion im und zum Gebiet
Das Plangebiet ist über die Reutlinger Straße
bzw. die Arbachtalstraße an das übergeordnete Verkehrsnetz der Gemeinde
Eningen u.A. und der Region angebunden.
Der südliche Teilabschnitt des Planungsgebiets
mit dem der Firma Acterna wird derzeit in der Hauptsache über den Mühleweg
erschlossen (Betriebspforte). Untergeordnete Betriebseinfahrten befinden
sich zudem in der Arbachtalstraße Straße. Von der Friedrichstraße aus kann
der südliche Teilabschnitt aufgrund der Geländeform nicht erschlossen
werden.
Der nördliche Teilabschnitt des Plangebiets
wird derzeit von Westen aus der Reutlinger Straße erschlossen. Die
angrenzenden Betriebe sowie die Wohnbebauung besitzen jeweils
Grundstückszufahrten, die direkt auf die Reutlinger Straße münden, was
durch Häufung von Einfahrten zu Gefahrensituationen in der
Verkehrsabwicklung der Reutlinger Straße führt, die verkehrlich stark
belastet ist.
Die Wohnbebauung im Norden und Osten des
Gebiets wird über die Friedrichstraße erschlossen. In den Innenraum des
nördlichen Teilabschnitts führen in der heutigen Situation zwei
Erschließungsstiche: Zum einen von der Reutlinger Straße in Richtung der
im Innenraum liegenden Reihenhausbebauung, zum anderen von der
Friedrichstraße aus ein steil abwärts führender Erschließungsstich zum
ehemaligen Licht & Kraft-Areal.
Eine Fußwegeverbindung zur Anbindung des
Gebiets Augenried verläuft nördlich des Areals der Firma Acterna von der
Reutlinger Straße zur Friedrichstraße.
3.3.2 Ruhender Verkehr
Der ruhende Verkehr liegt derzeit in der
Hauptsache auf den privaten Grundstücken. Zur Versorgung mit öffentlichen
Stellplätzen wird entlang des Mühlewegs, der Arbachtalstraße und der
Friedrichstraße eine Längsparkierung im öffentlichen Straßenraum
angeboten. Entlang der Reutlinger Straße ist eine öffentliche Parkierung
aufgrund des Straßenquerschnitts und der Verkehrsbelastung schwer möglich.
Im Innenraum befinden sich keine öffentlichen Stellplätze.
3.3.3 ÖPNV
Eine Anbindung an den Öffentlichen Personen
Nahverkehr in Richtung der Ortslage Eningens u.A. und in Richtung
Reutlingen besteht derzeit über zwei Bushaltestellen an der Reutlinger
Straße in Höhe des Licht & Kraft-Areals, die durch den Stadtbusverkehr
Reutlingen und regionale Buslinien in engen Taktfrequenzen bedient werden.
3.3.4 Verkehrsplanungen
Im Umfeld des Planungsgebiets existieren
derzeit keine Absichten einer verkehrlichen Neuordnung. Planungen, die
einen Kreisverkehr für den Kreuzungsbereich Arbachtalstraße / Mühleweg und
die Verlegung der Ortsdurchfahrt der L 380 vorsahen, werden nicht weiter
verfolgt. Zur besseren Erschließung der Baufelder 5 und 8 wird in der
Reutlinger Straße ortsauswärts eine Linksabbiegerspur eingerichtet werden.
3.4
Naturräumliche Grundlagen

3.4.1 Eine
Bestandsanalyse der Freiflächen, Vegetations-bestände und landschaftlich
bedeutsamen Merkmale wurde im Rahmen der Grünordnungsplanung vorgenommen
(Kapitel 1-4 des Grünordnungsplans). Auf die Ausführungen des
Grünordnungsplans wird verwiesen.
3.4.2 Geologische
Bedingungen im Planungsgebiet / Grundwasserverhältnisse, Erstbewertung der
Möglichkeiten einer Regenwasserversickerung
Im Plangebiet bilden Gesteine des Mitteljuras den Baugrund, die von einer
natürlichen Verwitterungsschicht sowie mit Auffüllungen unbekannter
Mächtigkeit verhüllt sind. Aus diesem Grunde wird in den textlichen
Festsetzungen auf eine ingenieurtechnische Baugrund- bzw.
Gründungsberatung bei den Bauvorhaben hingewiesen.
Aufgrund der vorhandenen Substrate und
insbesondere der Reliefform (stark geneigtes Gelände, kaum Möglichkeiten
für Versickerungsflächen) ist eine Regenwasserversickerung im Plangebiet
nur schwierig möglich. Voruntersuchungen hierzu wurden im Rahmen der
Erstellung des Grünordnungsplans vorgenommen. Auf Basis des Ergebnisses,
dass eine Regenwasserversickerung im Plangebiet nur mit einem immensen
technischen und finanziellen Aufwand durchführbar wäre, wurde in
Abstimmung mit dem Landratsamt Reutlingen gegen eine Versickerung im
Plangebiet mit Ausnahme des Betriebsgeländes der Firma Acterna
entschieden. Dort soll als Teil der Minderungsmaßnahmen im Hofbereich bzw.
im Bereich der geplanten künftigen Stellplätze eine (Teil-)Versickerung
angestrebt werden.
4. Städtebauliche Konzeption

In die Erstellung des Bebauungsplans fließen
die Grundsätze und Aussagen der vorgeschalteten Vorbereitenden
Untersuchungen ein. Ziel ist es hierbei vordringlich, den gewerblichen
Standort entlang der Reutlinger Straße / Arbachtalstraße zu erhalten und
weiterzuentwickeln und dem Standort eine auf die gewerbliche Nutzung
bezogene Perspektive zu geben, die den heutigen Ansprüchen an gewerbliche
Flächen entspricht. Hierbei steht einerseits der Aspekt im Mittelpunkt,
für weitere Ansiedlungen gewerblicher Betriebe möglichst wenig
Restriktionen innerhalb der Bauleitplanung festzuschreiben, um den
Standort in der Angebotspalette der Gemeinde Eningen u.A. flexibel zu
halten. Andererseits bedingt die bauleitplanerische Behandlung dieses
Bereichs auch Aussagen, die zum einen die bestehende angrenzende und zum
anderen die innerhalb des Planungsgebiets beabsichtigte Wohnbebauung im
Rahmen des MI-Gebiets im Auge behalten. Hierbei muss zum Schutze der
Wohnbebauung das städtebauliche wie immissionsschutzrechtliche Verhältnis
zwischen Gewerbe und Wohnnutzung konkretisiert werden. Ebenso ist es
gleichzeitig die Aufgabe der Bauleitplanung, die weitere Entwicklung des
Standorts in einen städtebaulichen Kontext zur Entwicklung der
Gesamtgemeinde zu setzen, also über das eigentliche Planungsgebiet hinaus
eine langfristige Entwicklung zu berücksichtigen.
4.1 Räumliches Konzept

Das räumliche Konzept verfolgt eine räumliche
Zonierung der Art der baulichen Nutzung, die sich auch in den zulässigen
Geschosshöhen und der Größe der überbaubaren Fläche wiederspiegelt. So ist
es ein Grundsatz, das südlich liegende GE und GEE-Gebiet, das durch den
Hangfuß vom östlich angrenzenden Gebiet Augenried abgeschirmt ist,
grobkörniger zu entwickeln, während zur Wohnbebauung der Friedrichstraße
hin im MI-Gebiet eine feinkörnigere Baustruktur angestrebt wird, die sich
den bereits vorhandenen Baukörpern und -volumen annähert.
Aus diesem Grunde werden im Südabschnitt im
GE- und GEE-Gebiet großflächigere Baufenster ausgewiesen, die eine
Flexibilität für die Ansiedler beinhalten. Die Höhenentwicklung dieses
Bereichs orientiert sich am heutigen Gebäudebestand der Firma Acterna bzw.
wird zur Friedrichstraße hin abgestuft, um dort eine Höhenentwicklung über
das Niveau der Friedrichstraße zu vermeiden. Die Festsetzung der
Höhenentwicklung wird hier über die Gebäudehöhe in m üNN und die
Festsetzung der Geschosszahl vollzogen.
Um der Reutlinger Straße und dem Mühleweg
langfristig einen visuell erlebbaren Rahmen zu geben und zurückspringende
Baukörper zu vermeiden, sieht der Bebauungsplan eine Baulinie entlang der
Reutlinger Straße und dem Mühleweg als eine klar zu entwickelnde Raumkante
vor. Ausnahme bildet das Baufeld 8, innerhalb dessen ein
Discounter-Standort mit vorgelagerter, zur Reutlinger Straße orientierter
Parkierung vorgesehen ist.
Um das im Nordabschnitt liegende MI-Gebiet in
seiner Körnung den angrenzenden Gebieten anzunähern, zeichnet der
Bebauungsplan im Innenbereich des Nordabschnitts wesentlich stringentere
und restriktivere städtebauliche Grundformen vor. Durch die Lage der
Baufelder werden Baustrukturen vorgegeben, um eine klare Gliederung des
Innenbereichs zu erlangen. Durch die vorgegebene Ausrichtung der Baukörper
parallel der Reutlinger Straße wird zudem zusammen mit der Festsetzung der
Baulinie eine Ausprägung einer Raumkante erreicht, die auch als Lärmschutz
zur Reutlinger Straße hin wirksam wird. Im Innenbereich des MI-Gebiets
wird hingegen eine Ost-West-Ausrichtung bevorzugt, um einerseits einer
potentiellen Wohnnutzung eine angemessene Ausrichtung zu geben und
andererseits die dort vorhandenen Kaltluftbahnen vom Bruckberg in Richtung
der Talsohle des Leinsbaches nur minimal zu belasten.
Entlang der Friedrichstraße wird nach Norden
hin ebenfalls eine Baulinie vorgesehen, um die dortige bestehende Baukante
bei potentiellen Ersatzbauten aufrechtzuerhalten.
4.2
Nutzungskonzept

In Bezug auf das Nutzungskonzept sieht der
Bebauungsplan eine Neuformulierung der Hierarchisierung der Art der
baulichen Nutzung vor. Diese wird insbesondere aus der Tatsache heraus
notwendig, dass sich das im Osten benachbarte Gebiet Augenried III, das
planungsrechtlich als MI-Gebiet gewidmet ist, sich faktisch zu einem
WA-Gebiet mit einer ausschließlichen Wohnnutzung entwickelt hat. Dieser
Tatsache wird durch die Neuhierarchisierung Rechnung getragen und dem
Schutzbedürfnis der Wohnbebauung nachgekommen. Grundsatz bleibt jedoch,
aufgrund der Flächenknappheit der Gemeinde Eningen u.A. in Bezug auf
gewerbliche Bauflächen, die im Plangebiet vorhandenen Flächen weiterhin
für eine gewerbliche Nutzung vorzuhalten und nur im Norden des
Bebauungsplangebiets über eine MI-Widmung eine Wohnnutzung einzustreuen.
Im Süden des Plangebiets wird somit ein GE-Gebiet festgesetzt, da zur
Arbachtalstraße hin keine sensiblen Nutzungen angrenzen, die hier
Restriktionen mit sich bringen würden. Zur Friedrichstraße nach Nordosten
hin wird in diesem Bereich auf Basis des Lärmschutzgutachtens über eine
Abstufung eines GEE - Gebiets zur angrenzenden Wohnbebauung an der
Friedrichstraße vermittelt.
Im Mittelteil des Planungsgebiets wird das
derzeit noch als GI-Gebiet gewidmete Gelände der Firma Acterna aufgrund
der Ergebnisse der schalltechnischen Prognose zu einem GEE-Gebiet
heruntergestuft.
Im Nordteil des Gebiets wird ein MI-Gebiet
festgesetzt, das zur angrenzenden – im Plangebiet des Bebauungsplans sich
befindlichen - Wohnbebauung entlang der Friedrichstraße vermittelt.
Eingelagert in dieses Gebiet ist an der Reutlinger Straße das Gelände der
ehemaligen Firma Licht +Kraft, das abgestuft als GEE-Gebiet gewidmet
bleibt.
In Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung
wird vorrangig im GE- und GEE-Gebiet
dem Ziel Rechnung getragen, die vorhandenen
gewerblichen Flächen möglichst effektiv weiter- und umzunutzen. So
erlauben in diesen Bereichen die Grundflächenzahlen eine weitgehende
bauliche Ausnutzung der Baufenster.
4.3
Erschließungskonzept

Der südlich liegende GE-Bereich wird neben der
Erschließung vom Mühleweg aus über einen öffentlichen Stich von der
Arbachtalstraße aus erschlossen, eine weitere Erschließung dieses Bereichs
ist - als Privatstraße - optional auch zusätzlich vom Mühleweg in der Fuge
zwischen GE- und GEE-Gebiet möglich.
Eine Erschließung dieses Bereichs von der
Friedrichstraße aus wäre einerseits aufgrund der Neigungsverhältnisse des
Reliefs kaum möglich und andererseits aus Sicht des Schutzes der dortigen
- faktisch einem allgemeinen Wohngebiet (WA) entsprechenden - MI-Nutzung
vor einem gewerblichen Andienungsverkehr nicht wünschenswert. Aus diesem
Grund wurde entlang der Friedrichstraße in diesem Bereich ein Ein- und
Ausfahrtsverbot festgesetzt.
Der Mühleweg wie auch die Arbachtalstraße
selbst bleiben in ihrer heutigen Ausbau-breite und Verkehrswidmung
(Mühleweg als Einbahnstraße) unberührt.
Sowohl im GE- wie auch im GEE-Gebiet wird der
ruhende Verkehr mit Ausnahme der straßenbegleitenden öffentlichen
Stellplätze entlang des Mühlewegs und der Arbachtalstraße ausschließlich
auf den privaten Grundstücksflächen untergebracht. Eine dezidierte
Ausweisung von Stellplatzflächen erfolgt zugunsten einer möglichst
weitgehenden Flexibilität innerhalb der gewerblichen Bauflächen nicht. Die
Stellplätze sind i. d. R. innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen
vorzusehen.
Im Nordabschnitt ist es das Ziel, eine
Neuordnung der Ein- und Ausfahrtssituationen entlang der Reutlinger Straße
zu erlangen. Hier wurden die Grundstückszufahrten der gewerblichen
Betriebe und der Wohnbauten entlang der Reutlinger Straße möglichst
weitgehend mit der neu zu erstellenden Innenerschließung des Gebiets
kombiniert, um Gefahrensituationen durch eine quantitativ hohe Zahl von
Grundstückseinfahrten und eine Behinderung des Verkehrsflusses auf der
Reutlinger Straße zu minimieren. Zur Absicherung dieser Absicht wird
entlang der Reutlinger Straße ein Zufahrtsverbot im der Darstellung des
Bebauungsplans festgesetzt.
Die Innenerschließung des MI-Gebiets wird über
drei Erschließungsstiche vorgenommen, die von der Reutlinger Straße aus in
den Innenbereich des Plangebiets führen:
· Hierbei
führt der südliche - als öffentliche Verkehrsfläche gewidmete - Stich von
der Reutlinger Straße aus in Richtung Friedrichstraße und erhält eine
Wende-Möglichkeit, an die - ähnlich der Situation an den bestehenden
Reihenhäusern - sich nördlich ein Feld für die private Parkierung
anschließt. Dieses Feld kann optional langfristig mit dem nördlich
liegenden Stich zu einer Ringerschließung ver-bunden werden. Der
Erschließungssituation hat in diesem Bereich somit einen rein privaten
Charakter und stellt sich als untergeordnete Erschließung dar, die
lediglich das an der Reutlinger Straße liegende Baufeld von Süden aus und
das im Inneren liegende Baufeld (Reihenhaus) bedient. Sie wird nur deshalb
öffentlich gewidmet, weil die Fußwegeverbindung zur Friedrichstraße und
eine Kanal-trasse dieses im Hinblick auf eine Bündelung der Funktionen als
sinnvoll erscheinen lassen.
· Der
angesprochene Stichweg kann in dieser Lage nur realisiert werden, wenn das
Gebäude Reutlinger Straße 41 abgebrochen wird. Von der Wendeplatte des
Stichwegs führt wie ausgeführt eine öffentliche Fußwegeverbindung in
Richtung Friedrichstraße, die aufgrund der Höhenverhältnisse zum südlich
angrenzenden Betrieb der Firma Acterna (Einschnitt zur Belichtung der
Untergeschosse, Kontrollschacht in Hanglage) nördlich neben die heutige
Fußwegeverbindung gelegt wurde.
· Die
heute bereits vorhandene nördlich liegende Reihenhausbebauung wird
weiterhin über den bestehenden privaten Stichweg erschlossen.
· Der
nördliche - öffentliche - Erschließungsstich im MI-Gebiet zweigt zwischen
der Getränkehandlung Mühleisen und dem Licht & Kraft-Areal nördlich der
Parzellengrenze des Betriebs Mühleisen (Reutlinger Str. 33) von der
Reutlinger Straße ab. Dieses setzte zur Realisierung den Abbruch des
Bürogebäudes Reutlinger Straße 31(ehemals Licht & Kraft) voraus.
Vom nördlichen Erschließungsstich werden ebenso wie vom südlichen
Erschließungsstich die im Süden und Norden angrenzenden gewerblichen
Betriebe neu erschlossen. Somit werden perspektivisch die bestehenden
Grundstückseinfahrten (mit Ausnahme der Reihenhauszeile und des
Grundstücks Reutlinger Str. 25 - Bechtle/ Parzelle 5792/1) durch die
beiden Erschließungsstiche ersetzt. Der nördliche Erschließungsstich
knickt im weiteren Verlauf nach Norden ab und erschließt als
Mischfunktionsfläche die angrenzenden Bauflächen im inneren MI-Gebiet. Der
Erschließungsstich beinhaltet eine Wendeplatte, eine Fußwegeverbindung
(Treppenweg) führt bergaufwärts zur Friedrichstraße; abwärts zur
Bushaltestelle an der Reutlinger Straße soll die Verbindung über den
zukünftigen Parkplatz gesichert werden. Über diese Fußwegeverbindung wird
somit auch das Wohngebiet Augenried besser fußläufig an den ÖPNV
angeschlossen.
Bei der Erschließung ist im Zufahrtsbereich der gewerblichen Betriebe eine
Quer-schnittsbreite von 6,50 m, im inneren Bereich zur Hierarchisierung
der öffentlichen Wege eine Ausbaubreite von 5,50 m vorgesehen. Die Breite
der Fußwegeverbindungen beträgt 2,50 m.
4.4
Freiraumkonzept

Aufgrund der Tatsache, dass es sich beim
Planungsgebiet um einen - zumindest in den größten Teilen - bereits durch
gewerbliche Nutzung geprägten Bereich handelt, ist es das Ziel, an diesem
Standort weiterhin eine gewerbliche Nutzung zu gewährleisten. Dieses
spiegelt auch den allgemeinen Grundsatz wieder, der Weiter- und Umnutzung
von bereits anthropogen gestörten Räumen den Vorrang vor einem weiteren
Verbrauch noch unberührter und ungestörter Landschaftsteilen einzuräumen.
Insofern ordnet sich die Freiraumkonzeption zumindest in den GE- und
GEE-Gebieten der Notwendigkeit einer sinnvollen und unproblematischen
Weiternutzung unter. Dennoch versucht das Freiraumkonzept, bestehende
wertvolle Vegetationsstrukturen zu schonen und, wo dies nicht möglich ist,
durch Maßnahmen der Vermeidung und Minimierung bzw. in der Folge der
Kompensation das Planungsgebiet zu gliedern und zu einem stadtökologisch
sinnvollen und für das Wohn- und Arbeitsumfeld attraktiven Rahmen
beizutragen. Zur Ausgestaltung der Grünordnungsplanung wird im weiteren
auf die Grünordnungsplanung Bezug genommen, die als Anlage 1 dieser
Begründung beigefügt ist.
4.5
Versorgung des Gebietes

Im GEE-Gebiet (ehemals Licht+Kraft) wird zur
Versorgung mit Elektrizität eine Netzstation vorgesehen, die im Bereich
des nördlichen Erschließungsstichs platziert wurde. Gleichermaßen wird
innerhalb einer Neuordnung des südlichen GEE- bzw. GE-Gebiets absehbar
eine weitere Netzstation notwendig, deren detaillierte Lage jedoch erst
dann festgelegt werden kann, wenn die genauen Bauvorhaben bekannt sind.
Die Ver- und Entsorgung mit den weiteren
Medien (Gas, Wasser, Abwasser, Telekommunikation) ist vom bestehenden
Straßennetz der angrenzenden Gebiete aus über die innere Erschließung des
Plangebiets gesichert.
5. Festsetzungen des Bebauungsplanes

5.1
Planungsrechtliche Festsetzungen

5.1.1 Art der baulichen Nutzung
Entsprechend der formulierten Ziele zu einer
Hierarchisierung der baulichen Nutzung innerhalb des Plangebiets wird die
Art der Nutzung wie folgt festgesetzt:
5.1.1.1 MI-Gebiet (Mischgebiet)
Die Baufelder 1 bis 7, 13 und 14 werden als
Mischgebiet entsprechend § 6 BauNVO gewidmet. Das MI-Gebiet dient dem
Wohnen und der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Betrieben und
Wohnfolgeeinrichtungen gleichermaßen. Tankstellen und Vergnügungsstätten
sind gemäß § 1 (6) BauNVO aufgrund der Nähe zu überwiegend durch
Wohnnutzung geprägten Gebieten nicht zulässig, da durch ihre
Betriebszeiten und den durch sie hervorgerufenen Verkehr Störungen
ausgehen, die die Wohnruhe der Wohnnutzung im Mischgebiet sowie auch
benachbarter Wohnnutzungen nachhaltig beeinträchtigen können.
5.1.1.2 GEE-Gebiet (eingeschränktes
Gewerbegebiet)
Die dem MI-Gebiet und den angrenzenden
Gebieten mit Wohnnutzung zugewandten Teile des Plangebiets sowie das
Gelände Licht & Kraft werden aufgrund der räumlichen Nähe zur angrenzenden
Wohn- bzw. Mischbebauung als gegliedertes Eingeschränktes Gewerbegebiet
gemäß §1 (4) BauNVO festgesetzt, um einerseits nicht betriebsbezogenes
Wohnen auszuschließen (nur Firmeninhaber, Schichtleiter oder
Hausmeisterpersonal) und andererseits eine Nutzung zu gewährleisten, die
gegenüber dem vorhandenen und geplanten Wohnen in den angrenzenden
Gebieten innerhalb und außerhalb des Plangebiets nicht wesentlich stört.
Damit kommt innerhalb des GEE-Gebiets lediglich ein Betriebsbesatz
infrage, der für ein Mischgebiet typisch ist. Gleichermaßen werden aus
demselben Grunde Vergnügungsstätten (§8 (3) Nr.3 BauNVO) ausgeschlossen.
5.1.1.3
GE-Gebiet (Gewerbegebiet)
Der im Süden des Plangebiets liegende
Teilabschnitt wird gemäß §8 BauNVO als Gewerbegebiet gewidmet. Er dient
somit vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden
Gewerbebetrieben. Die nach § 8 (3) Nr. 3 ausnahmsweise zulässigen
Vergnügungsstätten sind aufgrund der Lage des GE-Gebiets (Nähe zur
Wohnbebauung des Gebiets Augenried III) nicht zulässig.
5.1.1.4
Unzulässigkeit von Einzelhandel
Um die Gefahr einer Funktionsstörung in Bezug
auf Einzelhandels- und Handelsbetriebe in den gewachsenen Ostsstrukturen
zu minimieren und die Sanierungsziele des Ortskerns nicht zu gefährden,
werden Einzelhandelsnutzungen mit Ausnahme des Baufelds 8 grundsätzlich
ausgeschlossen. Ausnahmsweise (§ 31 (1) BauGB) können KFZ-Verkaufsstellen
(PKW, LKW, Motorräder einschl. Zubehör), Tankstellen und der Verkauf von
eigen produzierten Waren auf untergeordneter Betriebsfläche zugelassen
werden. Diese Ausnahmeregelung gilt nicht für das Lebensmittelhandwerk (z.
B. Bäcker, Metzger etc.).
Die Ausnahme für das Baufeld 8 bezieht sich
auf die Ansiedlung eines Lebensmittel-Discounters an der Reutlinger Straße
im räumlichen Kontext zum Kernort, bei welchem auf Basis eines vorhandenen
Marktgutachtens davon ausgegangen werden kann, dass keine negativen
Auswirkungen auf die vorhandene Einzelhandelsstruktur des Kernortes
bestehen werden.
5.1.1.5 Festsetzung von zulässigen
flächenbezogenen
Schallleistungspegeln
Aufgrund der vorhandenen Gemengelage und der
Nähe zu Wohngebieten wird ein Ausschluss von Betriebstypen festgesetzt,
die schädliche Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen und sonstigen
Einwirkungen nach sich ziehen können.
Den Baufenstern zugeordnet werden zum Schutz
der angrenzenden Wohnbebauung zulässige flächenbezogene
Schallleistungspegel festgesetzt, die bei konkreten
Baugenehmigungsverfahren vom Bauantragsteller nachzuweisen sind (vgl.
Punkt 7).
5.1.1.6 Ausschluss von Betrieben, die
schädliche Umwelt-
einwirkungen nach sich
ziehen Verbrennungsverbot für
feste und in
eingeschränkter Weise flüssige Brennstoffe
Aufgrund der Lage des Plangebiets in der
Tallage des Leinsbaches bzw. am Hangfuß des Bruckberges mit den
entsprechenden klimatischen Gegebenheiten (eingeschränkter Kaltluftabfluss
durch bestehende und geplante Bebauung, Stauwirkungen) und der bereits
vorhandenen Belastungen insbesondere durch das Verkehrsaufkommen auf der
Reutlinger Straße und den Hausbrand wird zudem ein Verbrennungsverbot für
feste Brennstoffe (Kohle, Heizöl, Holz) festgesetzt. Gleichzeitig wird in
eingeschränkter Weise ein Verbrennungsverbot für flüssige Brennstoffe
festgesetzt. Dieses beinhaltet die Forderung eines Nachweises beim Einbau
einer Heizanlage für flüssige Brennstoffe, dass diese keine stärkeren
Luftverunreinigungen verursacht als bei der Verwendung von schwefelarmen
Erdgas. Es wird somit aufgrund der derzeitigen Rechtslage kein generelles
Verbrennungsverbot festgesetzt, sondern stattdessen die Forderung des
Nachweises einer weitestgehenden Schadstoffarmut eingefordert. Ziel ist
es, luftverunreinigende Stoffe zu vermeiden, die insbesondere bei
Inversionswetterlagen das Plangebiet und die angrenzenden Wohngebiete
belasten. Das Verbot dient somit dem Ziel der Vermeidung von schädlichen
Umwelteinwirkungen i.S.d. BImschG.
5.1.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die
Lage der Baufenster, die Trauf- und
Gebäudehöhe und Geschosszahl, die Dachform und
-neigung sowie durch die Angabe der maximal überbaubaren
Grundstücksflächen (GRZ) und in Bezug auf das Baufeld 8 durch die
Festsetzung der maximalen Geschossfläche festgelegt. Die Festsetzungen
orientieren sich am Bestand bzw. an den Grenzen des §17 BauNVO. Im Bereich
der südlichen GE- und GEE-Flächen werden unter Berücksichtigung der
Zielstellung, gewerbliche Flächen einer Wiedernutzung zuzuführen, mit
GRZ-Größen von 0,6 - 0,8 flexible Möglichkeiten einer Bebauung innerhalb
der Baufenster eröffnet. Im Hinblick auf die Maßstäblichkeit der
angrenzenden Bebauung werden im nördlichen MI-Gebiet eher zurückhaltende
GRZ-Größen von 0,3 - 0,5 festgesetzt, während zur Reutlinger Straße hin
für eine gewerbliche Nutzung die Höhe der GRZ bei 0,8 liegt.
Die Festlegung einer maximalen Geschossfläche
von 1.200 qm im Baufeld 8 hat das Ziel, großflächige Einzelhandelsbetrieb
zu unterbinden, welche Auswirkungen auf die Einzelhandelsstruktur des
Kernortes mit sich bringen könnten.
5.1.3 Bauweise
Im Plangebiet werden differenzierend
unterschiedliche Bauweisen festgesetzt, die sich an der Lage der
jeweiligen Baufelder und der beabsichtigten Nutzung orientieren.
Abweichende Bauweisen werden im GE- und GEE-Bereich für eine offene
Bebauung mit der Option für Gebäude mit mehr als 50m Länge festgesetzt.
Letztere Festsetzung soll eine zukünftigen Betriebsabläufen genügende
bauliche Entwicklung innerhalb des GE-und GEE-Gebiets sicherstellen.
5.1.4 Stellung der baulichen Anlagen
Die Stellung der baulichen Anlagen soll ein
geordnetes städtebauliches Erscheinungsbild gewährleisten und trägt zum
Immissionsschutz (Lärmschutz zur Reutlinger Straße und vom MI- zu den
GEE-Gebieten) bei. Aus diesem Grunde sind die Gebäudehauptseiten der
Baufelder an der Reutlinger Straße parallel zur Straßenachse auszurichten,
im Innenraum des Mischgebiets hingegen wird eine Stellung in
Ost-West-Richtung vorgesehen, um eine Optimierung für eine
Solarenergienutzung sowie einen Bestand des vorhandenen Kaltluftabflusses
in Richtung der Tallage zu gewährleisten.
5.1.5 Höhe und Höhenlage der baulichen
Anlagen
Die Nähe zur angrenzenden Wohnbebauung und die
standörtliche Lage des Plangebiets machen eine Festsetzung der Höhe der
baulichen Anlagen und der Höhenlage notwendig. Hierbei wird im südlichen
GE- und GEE-Gebiet eine Gebäudehöhe festgesetzt, die die maximale Höhe der
Firstlinie bzw. Oberkante neuer Baukörper definiert. Hierbei orientiert
sich die festgesetzte maximale Gebäudehöhe am heutigen Gebäudebestand der
Firma Acterna und wird zur Friedrichstraße hin differenziert an die
dortige Höhenlage angepasst. Da potentielle gewerbliche Bauvorhaben noch
nicht bekannt sind, wird auf die Festlegung einer EFH in diesen Bereichen
zugunsten einer Flexibilität für potentielle Ansiedler verzichtet.
Im MI- und nördlichen GEE-Bereich wird jeweils
die EFH und eine maximale Traufhöhe festgesetzt. Da im
Bebauungsplanverfahren noch keine detaillierten Geländeschnitte vorhanden
waren (Festlegung anhand eines grobmaschigen Höhenschichtlinienplans),
werden geringfügig abweichende EFH-Höhen zugelassen.
5.1.6 Stellplätze, Carports und
Garagen
Die Lage von ausgewiesenen Flächen für
Stellplätze, Carports und Garagen soll einen Beitrag zum Lärmschutz und
zur Gliederung des MI-Gebiets leisten. Grundsätzlich sind zur Sicherung
einer geordneten städtebaulichen Entwicklung Stellplätze, Carports und
Garagen nur auf den dafür festgesetzten Flächen und innerhalb der
überbaubaren Grundstücksfläche zugelassen. Im Bereich des MI-Gebiets
sollen die Carports aus Gründen des Schallschutzes im rückwärtigen Bereich
als geschlossene Wand ausgebildet werden. Die Carports und Stellflächen
sind als Gemeinschaftsanlagen einheitlich herzustellen und zu gestalten.
Die Festsetzung von einem Baum je 4 Stellplätze und zur Begrünung der
straßenabgewandten Seiten von Carports und Garagen dient der Durchgrünung
des Plangebietes, der Verbesserung des Kleinklimas und ist damit Teil der
grünordnerischen Kompensation.
5.1.7 Herstellen von Verkehrsflächen
Zur Herstellung der Verkehrsflächen sind
Unterbaumaßnahmen, An- und Abböschungen erforderlich, die auf privaten
Grundstücken zu dulden sind. Dies ist dadurch gerechtfertigt, dass Flächen
für solche Maßnahmen öffentlich nicht genutzt werden können. Wenn sie
jedoch auf privaten Grundstücken liegen, können derartige Flächen z.B.
bepflanzt werden (Böschungen) oder anderweitig in die Einfriedung von
Grundstücken einbezogen werden.
5.1.8 Versorgungsflächen
Neben der im GEE-Gebiet (ehemals Licht+Kraft)
dargestellten Versorgungsfläche wird innerhalb des südlich an das
MI-Gebiet angrenzenden GEE-Gebiets ebenfalls eine Netzstation zur
Stromversorgung notwendig. Der detaillierte Standort ist im weiteren
Bebauungsplanverfahren oder aber im Baugenehmigungsverfahren abzustimmen.
5.1.9 Führung von Versorgungsleitungen /
Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
Zur Führung von Versorgungsleitungen (Kanal
zwischen Friedrichstraße und Arbachtalstraße) sowie zur Erschließung
(Stich von der Arbachtalstraße aus, Fläche im Nordabschnitt) werden Geh-,
Fahr- und Leitungsrechte zugunsten der Allgemeinheit festgesetzt.
5.1.10 Verkehrsflächen besonderer
Zweckbestimmung
Die Erschließungsflächen im Plangebiet, die
innerhalb des MI-Gebiets überwiegend zur Erschließung der Wohnnutzung dienen, sind
als Mischfunktionsflächen festgesetzt. Diese Festsetzung entspricht der
Nutzung des öffentlichen Raumes in Gebieten mit Wohnnutzung durch die
Anwohner.
5.1.11 Allgemeine Pflanzgebote /
Pflanzbindungen
Die Pflanzgebote und Pflanzbindungen wurden
vollinhaltlich aus dem Grünordnungsplan übernommen. Sie dienen zur
Sicherung der vorhandenen Gehölze, der grünordnerischen Gestaltung des
Plangebiets und zur Bewältigung der Kompensationsverpflichtung für die im
Zuge der Umsetzung des Bebauungsplans zur erwartenden Eingriffswirkungen.
5.1.12 Maßnahmen zum Ausgleich
Zur Bewältigung der Kompensationsverpflichtung
werden Maßnahmen festgesetzt, die vollinhaltlich aus der
Grünordnungsplanung übernommen wurden.
5.1.13 Gestaltung der Stellplätze
Die Festsetzungen zur Gestaltung der
Stellplätze (versickerungsfähige Beläge zur Minderung des
Versiegelungsgrades) sind ein Teil der Ausgleichsverpflichtung bzw. tragen
zur Minimierung der Eingriffswirkungen bei.
5.1.14 Anschluss an Verkehrsflächen
Um zu verhindern, dass die südlich liegenden
GE- und GEE-Flächen von der Friedrichstraße aus erschlossen werden und so
die Friedrichstraße zu einer gewerblichen Erschließungsstraße modifiziert
wird, wird in diesem Bereich ein Zu- und Abfahrtsverbot festgesetzt,
innerhalb dessen Anschlüsse an die öffentlichen Verkehrsflächen nicht
zulässig sind (vgl. 3.3.1 und 4.3). Gleiches gilt für die Bereiche der L
380 entlang der Reutlinger Straße und den nordöstlichen Teil des
nördlichen Erschließungsstichs. Auch hier werden zur Absicherung der
Neukonzeption der Grundstückszufahrten Zu- und Abfahrtsverbote
festgesetzt. Die Bestandserschließungen erhalten bis zum Umsetzung der
Bebauungsplankonzeption einen Bestandsschutz.
Um im Rahmen der Verkehrssicherheit
Gefährdungen in den Ein- und Ausfahrtssituationen aus den Stichen entlang
der Reutlinger Straße zu vermeiden und die notwendigen Sichtbeziehungen zu
garantieren, werden frei zu haltende Sichtfelder festgesetzt.
5.2
Bauordnungsrechtliche Festsetzungen
Die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen haben
zum Ziel, Gebäude im Plangebiet, die an bebaute Strukturen anschließen, in
das gewachsene Ortsbild der Gemeinde Eningen u.A. einzubinden. Dies gilt
insbesondere für das im Nordabschnitt liegende MI-Gebiet, das direkt an
eine vorhandene Wohnbebauung angrenzt bzw. in dessen Bereich sich bereits
eine vorhandene Bebauung befindet. Im Hinblick auf diese Bebauung werden
die im MI-Gebiet zulässigen bauordnungsrechtlichen Festsetzungen in Bezug
auf die Dachgestaltung, die äußere Gestaltung, die Gestaltung der
Außenanlagen und die Werbeanlagen detaillierter festgesetzt als im südlich
angrenzenden GE-, GEE-Gebiet. Die vorhandenen und absehbar auch weiterhin
bestehenden baulichen Anlagen im GE / GEE-Gebiet weisen in ihrer Dimension
einen eigenen Maßstab und eine eigene, auf eine gewerbliche
Architektursprache ausgerichtete Charakteristik auf. Für diesen Bereich
werden daher von der traditionellen Bauweise abweichende Bauformen,
Materialien und Maßstäblichkeiten zugelassen, um ein ästhetisch-visuelles
Einfügen von neuen Baukörpern zur bestehenden Charakteristik zu
gewährleisten und potentiellen Ansiedlern eine möglichst weitgehende
Flexibilität zu ermöglichen.
Aufgrund der eingeschränkten Möglichkeit einer
Aufstellung von Pkw´s im Straßenraum der Reutlinger Straße und der
Friedrichstraße sowie aufgrund der reduzierten
Ausbaubreiten der inneren Erschließung wird
eine Mindeststellplatzzahl je Wohneinheit von 1,5 Stellplätzen
festgesetzt. Für selbstständige Wohngebäude wird aus gleichem Grunde eine
Mindeststellplatzzahl von je 2,0 Stellplätzen empfohlen.
6. Ausgleichsmaßnahmen im Sinne des § 8
a BNatschG
Aufgrund der Tatsache, dass ein Großteil des
Plangebiets bereits durch eine gewerbliche Nutzung vorgeprägt ist, halten
sich die Eingriffswirkungen der durch den Bebauungsplan ermöglichten
baulichen und erschließungstechnischen Maßnahmen in Grenzen. Dennoch
entstehen insbesondere im nördlichen Abschnitt des Plangebiets durch die
Inanspruchnahme der dort noch vorhandenen Streuobstbestände
Eingriffswirkungen, die im Rahmen der Kompensation auszugleichen sind.
Die Bewältigung der Kompensationsverpflichtung
wurde durch eine enge Zusammenarbeit bei der Erstellung des Bebauungsplans
und der Grünordnungsplanung geleistet. In diesem Rahmen wurden zunächst
Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen geprüft, die Auswirkungen auf
Anordnung der Baufenster (z.B. im Hinblick auf den Kaltluftabfluss) mit
sich brachten. Im Zuge der Kompensation wurden zudem Möglichkeiten
geprüft, die Eingriffswirkungen auf das Schutzgut Boden durch Maßnahmen
zur Versickerung des Oberflächenwassers bzw. der separaten Ableitung von
nicht schädlich verunreinigtem Oberflächenwasser auszugleichen. Aufgrund
der Hanglage, der vorhandenen Substrate und der Struktur des Plangebiets
waren diese Maßnahmen jedoch nicht umsetzbar. Aus diesem Grunde werden die
Ausgleichsmaßnahmen insbesondere durch Pflanzgebote auf den privaten
Flächen und entlang der Erschließungsstraßen herbeigeführt.
Die Festsetzungsvorschläge des
Grünordnungsplans wurden vollinhaltlich in die textlichen Festsetzungen
und die Plandarstellung des Bebauungsplans übernommen. Für weitergehende
Aussagen wird auf den Grünordnungsplan verwiesen, der als Anlage zur
Begründung beigefügt ist.
7. Schalltechnisches Gutachten

Neben der Grünordnungsplanung war auch die
Erstellung des schalltechnischen Gutachtens durch die DEKRA für die
Bearbeitung des Bebauungsplans maßgebend. So sind die Ergebnisse und
Empfehlungen dieses Gutachtens insbesondere in die Zonierung und
Hierarchisierung der Art der baulichen Nutzung eingeflossen. Dies gilt
insbesondere für die an die vorhandene Wohnbebauung angrenzenden
Baufenster, bei denen im Zuge des Aufstellungsverfahrens des Entwurfs über
das Schallschutzgutachten eine differenzierte Festlegung der Gebietstypen
vorgenommen werden konnte.
Zur planungsrechtlichen Sicherung wurden die
zulässigen flächenbezogenen Schalleistungspegel in die Festsetzungen zu
den einzelnen Festsetzungen der Baufelder übernommen.
Hinzuweisen ist, dass sich die Festsetzungen der zulässigen
flächenbezogenen Schalleistungspegel auf eine Einwirkzeit von 16 h am Tag
und 1 h in der Nacht beziehen und - da die Entwicklung innerhalb des
Plangebiets derzeit nur schwer prognostiziert werden kann - jeweils
dargestellt sind mit und ohne Weiterbestand der vorhandenen
Gebäudebestände.
Die Ermittlung der Pegelwerte erfolgte anhand
von Einzelpunktberechnungen an den umliegenden Wohnhäusern bzw. an den
Baufenstergrenzen von weiteren Wohnbebauungs-abschnitten. Das angrenzende
Gebiet Augenried III wurde hierbei in der Prognose trotz seiner
planungsrechtlichen Widmung als MI-Gebiet aufgrund der faktisch
vorhandenen Wohnbebauung und deren Schutzbedürfnis als WA-Gebiet
angesetzt. Insofern wird sich die planungsrechtliche Grundlage der
Bewohner dieses Gebiets verbessern, da mit dem Bebauungsplan Reutlinger
Straße / Arbachtalstraße über die Festsetzungen zum Schallschutz die
heutige Gebietscharakteristik zugrunde gelegt wurde und die
Schallemissionen eines WA-Gebiets maßgebend wurden. Für die ausführlichen
Hinweise und Prognosen wird auf das schalltechnische Gutachten der DEKRA
verwiesen, welches als Anlage dem Bebauungsplan beigefügt ist.
8. Altlasten

Das Licht & Kraft – Areal ist in
altlastenrechtlicher Sicht als „Altstandort“ zu bewerten und entsprechend
in der Plandarstellung dargestellt. Eine Einstufung als Altlaststandort
bedeutet, dass bei einer Neubebauung der Fläche eine historische und eine
orientierende Untersuchung durch einen altlastenkundigen Gutachter
durchzuführen ist. Eine historische und eine orientierende Untersuchung
wurden bereits durchgeführt. Das Untersuchungsergebnis ist Bestandteil
eines Antrags auf Abbruch und Wiederbebauung des Areals. Die
Wiederbebauung ist seit dem 16.02.2004 genehmigt. Die Entfernung und
Entsorgung kontaminierten Materials wird gutachtlich begleitet.
Bodenverunreinigungen sind soweit erforderlich fachgerecht zu entsorgen.
9. Realisierung

In Teilbereichen des Plangebiets (nördlicher
MI-Bereich und GE-Bereich im Süden) wird zur Realisierung der im
Bebauungsplan vorgesehenen Bebauung und der Erschließungsanlagen eine
Bodenordnung notwendig. Ebenso müssen für die Herstellung der
Erschließungsanlagen Ordnungsmaßnahmen (Abbruch zweier Gebäude)
durchgeführt werden.
Hinzuweisen ist, dass sich durch die Lage des
Bebauungs-plangebiets im Bereich des Sanierungsgebiets Reutlinger Straße /
Arbachtalstraße Möglichkeiten für eine Förderung von Ordnungs- und
Erschließungsmaßnahmen ergeben können.
10. Flächenbilanz

Öffentliche Verkehrsflächen: ca.
0,33 ha => ca.4,0%
MI-Flächen ca.
2,70 ha => ca. 33,1%
GEE-Flächen ca.
3,42 ha => ca. 42,0%
GE-Flächen: ca.
1,58 ha => ca. 19,5%
private Grünflächen:
ca. 0,1 ha => ca.1,2%
Versorgungsflächen: ca. 0,02 ha => ca. 0,2 %
Gesamtfläche:
ca. 8,15 ha => 100,0 %
11. Anlagen

Der Begründung zum Bebauungsplan Reutlinger
Straße / Arbachtalstraße sind folgende Unterlagen beigefügt und werden
damit Teil der Begründung:
·
Grünordnungsplanung des
Büros Pustal vom 20.05.1999 (Anlage 1).
·
Schalltechnische
Prognoseberechnung der DEKRA Messstelle für Umweltschutz vom 06.05.1999
(Anlage 2).
Aufgestellt: Stuttgart, 12.01.1999
letztmals geändert: 30.09.1999
Wick + Partner, Stuttgart
Stand 24.06.04
Gemeinde Eningen u.A., Klos
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